Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 23 мая 2022 г.
Содержание журнала № 11 за 2022 г.Как вести учет при долевом строительстве с использованием эскроу-счетов
Что такое счета эскроу
Застройщик по договору долевого строительства в предусмотренный срок своими силами или с привлечением других лиц строит многоквартирный дом или иной объект недвижимости (нежилое помещение, машино-место)п. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 4 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ). Для строительства застройщик привлекает деньги дольщиков. Дольщик, в свою очередь, обязуется уплатить оговоренную договором цену и принять объект долевого строительства.
Для защиты прав дольщиков при заключении договора долевого строительства в банке им открываются эскроу-счета. Счет эскроу — это такой специальный счет, на котором деньги от дольщика не переходят сразу к застройщику, а блокируются до ввода дома в эксплуатациюст. 15.4, ч. 7 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ.
Если застройщик свои обязательства по договору не выполнит, деньги со счетов эскроу будут возвращены дольщикам. Они могут быть возвращены дольщику и в ряде других обстоятельств (например, при расторжении договора, банкротстве застройщика и пр.).
Последовательность действий по счетам эскроу
При проведении расчетов между застройщиками и дольщиками с использованием счетов эскроу последовательность действий будет такаяп. 1 ст. 860.7 ГК РФ; ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ:
1) после представления застройщиком и дольщиком в банк необходимых документов заключается трехсторонний договор между застройщиком (бенефициаром), дольщиком (депонентом) и банком (эскроу-агентом). Банк здесь выступает гарантом надежности сделки. И должен соответствовать установленным требованиямПостановление Правительства от 18.06.2018 № 697;
2) на основании трехстороннего договора банк открывает дольщику счет эскроу;
3) дольщик вносит на счет эскроу деньги, которые должен получить застройщик после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
4) после ввода объекта в эксплуатацию застройщик представляет в банк подтверждающие документы;
5) не позднее 10 рабочих дней с момента представления разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости банк перечисляет деньги на расчетный счет застройщика или направляет их на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа).