Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 6 июня 2022 г.
Содержание журнала № 12 за 2022 г.
Бухучет переоценки инвестиционной недвижимости: особые правила
Инвестиционная недвижимость — та, которая является основным средством, предназначенным для предоставления за плату во временное пользование и/или для получения дохода от прироста ее стоимостип. 11 ФСБУ 6/2020. Такая недвижимость должна быть выделена в отдельную группу ОС. Причем даже в том случае, если у организации всего одно здание или помещение, которое относится к инвестиционной недвижимости.
Порядок переоценки инвестиционной недвижимости отличается от порядка переоценки других основных средств. Общее лишь то, что в результате переоценки балансовая стоимость должна быть равна справедливой стоимости или существенно от нее не отличатьсяпп. 15, 21 ФСБУ 6/2020.
Результаты переоценки инвестиционной недвижимости учитываются в качестве дохода или расхода текущего периода
Во-первых, инвестиционную недвижимость, учитываемую по переоцененной стоимости, надо переоценивать на каждую отчетную дату — на дату составления бухотчетностип. 21 ФСБУ 6/2020; Информационное сообщение Минфина от 03.11.2020 № ИС-учет-29.
Если вы составляете бухотчетность каждый месяц, то каждый месяц надо заниматься переоценкой. Если же вы составляете бухотчетность один раз в год, то переоценку надо будет делать раз в год — на 31 декабря отчетного года.
Во-вторых, не надо будет начислять амортизацию по такой недвижимости, если принято решение о том, что она учитывается по переоцененной стоимостип. 28 ФСБУ 6/2020. Таким образом, в бухгалтерском учете вообще не будет на счете 02 сумм амортизации, которые относятся к инвестиционной недвижимости.
В-третьих, дооценка или уценка инвестиционной недвижимости всегда учитывается в качестве дохода или расхода текущего периода, то есть:
•в случае дооценки — в качестве прочего дохода на одноименном субсчете 91-1пп. 7, 16 ПБУ 9/99;
•в случае уценки — в качестве прочего расхода на субсчете 91-2п. 11 ПБУ 10/99.
Счет 83 при отражении результатов переоценки инвестиционной недвижимости никак не задействуется. Как вы помните, его мы использовали для отражения переоценки по обычным основным средствам (см. здесь).
Получается, что при переоценке инвестиционной недвижимости надо просто скорректировать ее стоимость (на счете 03) так, чтобы она стала равна справедливой стоимостипп. 21, 28 ФСБУ 6/2020; Информационное сообщение Минфина от 03.11.2020 № ИС-учет-29. Проводки будут такие.
| Содержание операции | Дт | Кт |
| Отражена дооценка инвестиционной недвижимости | 03 | 91-1 |
| Отражена уценка инвестиционной недвижимости | 91-2 | 03 |
Если вы применяете ПБУ 18/02, не забудьте, что возможно возникновение временных разниц или погашение ранее начисленных. Ведь в налоговом учете результаты бухгалтерской переоценки никак не учитываются. Соответственно, могут возникать или погашаться ОНО или ОНАп. 8 ПБУ 18/02; Информационное сообщение Минфина от 28.12.2018 № ИС-учет-13.
Однако для того, чтобы иметь возможность в рассмотренном порядке отражать переоценку инвестиционной недвижимости на каждую отчетную дату, необходимо, чтобы в бухучете по ней не была выделена сумма накопленной амортизации. Причем если решение об учете инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости принято сразу при переходе на ФСБУ 6/2020, то корректировку надо делать на дату такого перехода.
Для этого есть два варианта действий. Рассматриваем общий случай — когда организация не имеет права на перспективный переход на ФСБУ 6/2020 (то есть не может применять упрощенные способы бухучета).
Вариант 1. При переходе на ФСБУ 6/2020 (для большинства организаций — на начало 2022 г.) отражаем корректировку проводками с участием счета 84. Ведь по общему правилу разницы, возникшие в ходе корректировки стоимости ОС при переходе на ФСБУ 6/2020, надо относить на нераспределенную прибыль (убыток)п. 50 ФСБУ 6/2020.
В то же время стандарт предполагает корректировку показателей, которые были ранее сформированы при выявлении дооценки. Логично, что если инвестиционная недвижимость будет учитываться по переоцененной стоимости и при этом ранее на счете 83 были сформированы некие суммы дооценки, то их тоже нужно списать на счет 84.
Ведь по инвестиционной недвижимости далее не будет накопления/списания дооценок на счете учета добавочного капитала. А дооценка на счете 83 не должна просто «зависнуть».
Далее при формировании схемы бухгалтерских проводок будем руководствоваться именно таким доводом.
В итоге для отражения корректировки схема проводок может быть такаяпп. 48, 49 ФСБУ 6/2020:
•списываем всю ранее начисленную амортизацию по инвестиционной недвижимости проводкой по дебету счета 02 и кредиту счета 84;
•списываем ранее отраженную дооценку, которая числится на счете 83, проводкой по дебету счета 83 и кредиту счета 84;
•пересчитываем бухгалтерскую стоимость инвестиционной недвижимости исходя из ее справедливой стоимости на дату перехода на ФСБУ 6/2020. Разницу между такой справедливой стоимостью и стоимостью, по которой инвестиционная недвижимость числится в учете, отражаем проводкой:
— или по дебету счета 84 и кредиту счета 03 — если справедливая стоимость меньше учетной;
— или по дебету счета 03 и кредиту счета 84 — если справедливая стоимость больше учетной.
Вариант 2. При переходе на ФСБУ 6/2020:
•сначала списываем накопленную амортизацию проводкой по дебету счета 02 и кредиту счета 03. В итоге на счете 03 у нас сформируется балансовая (бывшая остаточная) стоимость инвестиционной недвижимости;
•затем эту стоимость, сформировавшуюся на счете 03, доводим до справедливой:
— или проводкой по дебету счета 84 и кредиту счета 03 — если справедливая стоимость меньше балансовой;
— или проводкой по дебету счета 03 и кредиту счета 84 — если справедливая стоимость больше балансовой.
Если на счете 83 на дату начала применения ФСБУ 6/2020 числилась дооценка, то ее (как и при варианте 1) надо списать с дебета счета 83 в кредит счета 84.
* * *
Если налог на имущество организаций по инвестиционной недвижимости должен считаться исходя из ее среднегодовой стоимости, то налоговой базой будет переоцененная стоимость. Причем без каких-либо ее корректировокПисьмо Минфина от 22.12.2020 № 03-05-05-01/112530 (п. 2).
Когда налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, то результаты переоценки инвестиционной недвижимости никак не скажутся на сумме такого налога.
