Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 1 августа 2022 г.
Содержание журнала № 16 за 2022 г.
Льготная ипотека для работников IT-компаний: брать или не брать?
В чем суть льготы
Работники аккредитованных IT-компаний могут купить новое или строящееся жилье, оформив льготную ипотекуп. 3 Правил возмещения, утв. Постановлением Правительства от 30.04.2022 № 805 (далее — Правила возмещения). Что важно: необязательно быть айтишником по образованию или по должности, достаточно работать в компании из этой сферы.
Ставка — 5% годовых, и по региональной программе она может быть дополнительно снижена. Минимальный первоначальный взнос — от 15%. Если есть материнский капитал, можно внести его. Сумма льготного кредита зависит от региона, где находится жилье (а не работодатель или заемщик)подп. «г» п. 5 Правил возмещения:
•30 млн руб. — для регионов с населением от 1 млн человек;
•15 млн руб. — для остальных регионов.
Но льготная ипотечная ставка действует не на всю сумму, а только на 18 млн руб. для регионов-миллионников и на 9 млн руб. — для остальных регионов. С этой разницы проценты придется платить по другой, более высокой ставкеподп. «л» п. 5 Правил возмещения.
Например, стоимость новостройки в Москве — 22 млн руб. Из них:
•заемщик может взять 18 млн руб. под 5%;
•оставшиеся 4 млн руб. могут быть распределены так:
— вариант 1: внести минимальный первоначальный взнос в размере 3,3 млн руб. (22 млн руб. х 15%), а 700 тыс. руб. получить под рыночную ставку;
— вариант 2: внести первоначальный взнос 4 млн руб.
Если работа и доходы стабильные, а жилищный вопрос актуален, условия выглядят довольно заманчиво. Что нужно предпринять, чтобы ими воспользоваться?
Алгоритм для будущего ипотечника
Шаг 1. Проверьте на портале госуслуг, есть ли ваш основной работодатель в списке аккредитованных IT-компаний. Для этого вам понадобится ИНН работодателяпортал Госуслуг. Если он есть в списке — переходите к следующему шагу. Если нет — увы, льгота не для васПостановление Правительства от 18.06.2021 № 929.
Шаг 2. Проверьте, соответствуете ли лично вы требованиям, предъявляемым к заемщику:
•у вас должно быть гражданство РФ;
•ваш возраст должен быть от 22 до 44 лет включительно. Это 1977—1999 гг. рождения;
•ваша средняя зарплата до вычета НДФЛ за последние 3 месяца должна быть:
— свыше 150 тыс. руб. — если компания-работодатель находится в городе с населением 1 млн человек и выше;
— свыше 100 тыс. руб. — если население в городе или ином муниципальном образовании, где зарегистрирован работодатель, менее 1 млн человек.
Шаг 3. Ознакомьтесь со списком уполномоченных банков. Если вы участник зарплатного проекта, имеет смысл сначала проверить свой банк: ставку вряд ли снизят, но подход будет лояльнее и бумаг придется нести меньше.
Если вы точно знаете, в каком жилом комплексе хотите купить жилье, имеет смысл обратиться к застройщику и узнать, действуют ли какие-то спецпредложения. Не исключено, что будет выгоднее отдать приоритет банку — партнеру застройщика.
В июле 2022 г. в списке — 52 уполномоченных банка (в июне было не больше 10). Актуальный список ищите на портале госуслугпортал Госуслуг. Некоторые банки есть в списке, но на их сайтах пока нет конкретных предложений для ипотечников из IT-компаний. Отдельные банки изначально предлагают ставку ниже 5% (например, за электронную регистрацию сделки):
•Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк — 4,7%;
•МКБ — 4,65%;
•ДОМ.РФ — 4,3%;
•Ак Барс Банк — 4,2%.
Шаг 4. Проверьте свою кредитную историю (этот шаг не обязательный, но желательный). Это можно сделать бесплатно через бюро кредитных историйсайт ЦБ. Но удобнее и быстрее — за небольшую плату через банковское приложение (крупные банки предлагают такую услугу). Имейте в виду, что банк может отказать в выдаче кредита даже при хорошей кредитной истории. А может выдать кредит, даже если кредитная история немного подпорчена. Решение всегда на усмотрение банка.
В чем подвох?
Вы возьмете кредит под пониженную ставку, а государство в течение всего срока договора будет компенсировать банку его потери по сравнению с обычной ипотечной ставкой. Взамен вы должны работать в аккредитованной IT-компании до тех пор, пока не выплатите кредит.
Если вы уволитесь или вас уволят, а устроиться в другую аккредитованную компанию не получится (на это дают 3 месяца), то, скорее всего, придется платить проценты по другой ставке. Велика вероятность того, что банк себя обезопасит и включит в договор условие, согласно которому ставка может увеличиться с момента, когда банк потеряет право на возмещение недополученных доходов. Максимальная ставка для такого случая ограничена. Например, если заключить договор на покупку квартиры в многоквартирном доме 12.07.2022, когда ключевая ставка ЦБ — 9,5%, повышенная ставка в случае увольнения из аккредитованной компании может составить 12% (9,5% + 2,5%)подп. «з» п. 5 Правил возмещения; Информационное сообщение ЦБ от 10.06.2022.
Если ваш банк ничего в договоре не написал — это хорошо, потому что если договором не предусмотрено повышение ставки, то и повысить ее банк не сможет. Но будьте бдительны: сноски и мелкий шрифт в кредитных договорах по-прежнему широко распространены.
В качестве послабления договором может быть предусмотрено заключение соглашения с банком о неувеличении процентной ставки в случае увольнения. Скорее всего, это будет решаться индивидуально и зависеть от ряда обстоятельств, например от текущей ситуации с ипотечной ставкой.
* * *
Льготная ипотека безопасна, если вы планируете закрыть кредит (или его весомую часть) в обозримом будущем. Например, за счет продажи своей старой квартиры.
Если такой возможности нет, надо помнить: даже если заемщик является IT-специалистом высокой квалификации, есть риск не найти работу в 3-месячный срок в другой аккредитованной компании — и тогда может встать вопрос об уплате процентов по более высокой ставке. Если ваша профессия далека от IT, шансы устроиться в аккредитованную IT-компанию еще меньше.
Вместе с тем, если вы в любом случае собираетесь брать ипотечный кредит, почему бы не воспользоваться пониженной ставкой. Но оценивайте ситуацию трезво: есть вероятность, что в случае увольнения по любому, даже самому безобидному основанию вам придется платить гораздо больше, чем вы рассчитывали изначально.
Безусловный плюс льготной ипотеки для IT в том, что в любом случае в начале срока кредитования у вас будет низкая ставка. И даже при дальнейшей утрате права на льготу банк не имеет права пересчитать вам проценты за прошлые периоды.
