Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 3 октября 2022 г.
Содержание журнала № 20 за 2022 г.
Когда стоимость «недвижимого» подарка надо включить в доходы ИП
Налог можно не платить, но не всегда
Минфин неоднократно разъяснял, что доходы в виде недвижимости, подаренной человеку членом семьи или близким родственником, не облагаются НДФЛ. А если одаряемый зарегистрирован в качестве ИП и применяет УСН, то и включать стоимость подарка в состав «упрощенных» доходов тоже не нужноПисьма Минфина от 16.11.2021 № 03-04-05/92426, от 27.05.2019 № 03-11-11/38260, от 24.11.2016 № 03-11-11/69455.
Справка
Членами семьи и близкими родственниками признаются супруги, родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестрыстатьи 2, 14 СК РФ.
Некоторые ИП увидели в этом лазейку для безналоговой передачи недвижимости. Однако почти во всех разъяснениях Минфина на эту тему есть немаловажная оговорка: платить налоги не надо, только если договор дарения заключен вне рамок предпринимательской деятельности. Как это понимать? Надо полагать, что как минимум сам одаряемый не должен использовать подарок в бизнесе. А лучше, чтобы и предмет дарения был «непредпринимательским». Ведь имущество ИП юридически не разграничено на предпринимательское и личное. Такое разделение может быть только условным в зависимости:
•от предназначения спорного имущества;
•от характера его использования.
И если вы получили в дар здание склада или магазин, которые используете в бизнесе, то ИФНС, безусловно, не согласится с тем, что стоимость имущества вы не учли для целей налогообложения. А вот если родители подарили вам квартиру или дачу, которой пользуется ваша семья, тогда в самом деле налог платить не надо. Подтверждает такой подход и сложившаяся судебная практика.
Что говорят суды
К сожалению, нам неизвестно ни одного налогового спора, в котором суд поддержал бы налогоплательщика и сказал, что стоимость подаренной недвижимости, используемой в бизнесе, ИП правомерно не учел в составе доходов. Как правило, бизнесмены приводят стандартный набор аргументов:
•договор дарения с родственником заключен вне рамок предпринимательской деятельности. Безвозмездность сделки обусловлена личными взаимоотношениями и родственными узами;
•сделка по дарению была разовой и не преследовала целей извлечения прибыли;
•норма п. 18.1 ст. 217 НК РФ, освобождающая в определенных случаях физлиц от НДФЛ со стоимости «недвижимого» подарка, не содержит исключений для имущества, которое ИП-одаряемый использует в своей деятельности;
•до заключения договора дарения объект не использовался в бизнесе. Например, стал сдаваться в аренду только после смены собственника, то есть одаряемым, имеющим статус ИП.
Внимание
Если вы совмещаете ПСН и УСН и подаренную недвижимость сдаете в аренду на патенте, это не освобождает вас от обязанности учесть стоимость подарка в составе «упрощенных» доходовПостановление АС СЗО от 13.05.2021 № Ф07-4079/2021.
Все эти доводы отклоняются судами. Главное, по мнению судей, что объект используется в коммерческих целях, обычно как до, так и после дарения. Зачастую не меняется даже арендатор имущества. Следовательно, говорить о непредпринимательском характере сделки по дарению не приходитсяПостановление АС ВВО от 11.06.2020 № Ф01-9056/2020.
Не помогают предпринимателям и ссылки на Минфин.
Например, в одном налоговом споре ИП, ссылаясь на целый список разъяснений Минфина, утверждал, что правомерно не учел в «упрощенных» доходах стоимость нежилой недвижимости, подаренной ему матерью после смерти отца. Минфин в этих разъяснениях рассматривал ситуации, связанные с дарением именно нежилой недвижимости, которая априори не может использоваться в личных целях.
Но суд счел эти аргументы не имеющими правового значения. ИП получил в дар от взаимозависимого физлица 10 нежилых помещений и земельный участок. И сдавал их в аренду в рамках своей предпринимательской деятельности. Значит, он должен был учесть в базе по УСН доход в виде рыночной стоимости безвозмездно полученного имуществап. 1 ст. 346.15, п. 8 ст. 250 НК РФ; Постановление АС ЗСО от 26.03.2021 № Ф04-6192/2020.
Кстати, в этом деле ИП не смог добиться и освобождения от штрафа и пенейп. 8 ст. 75, подп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ. Судьи указали, что разъяснения Минфина адресованы не самому ИП и относятся к ситуации, когда в дар передается имущество вне рамок предпринимательской деятельности, независимо от его функционального назначения. Из этих разъяснений нельзя сделать вывод о том, что от налогообложения освобождается именно стоимость имущества, используемого в бизнесе. И даже то, что в них говорится о нежилых объектах, не значит, что речь идет о коммерческой недвижимости. Предметом дарения вполне мог быть, к примеру, сарай.
В другом споре ИП сначала сдавал в аренду от имени матери недвижимость, полученную ею при выходе из ООО. Получив от нее это имущество в дар, ИП продолжал сдавать его в аренду тому же арендатору (сетевому ретейлеру). ИП считал, что дарение не связано с бизнесом. Но суд отметил, что по условиям договора дарения имущество передавалось в состоянии, позволяющем его использование по целевому назначению, то есть в бизнес-целях. Спорное имущество (нежилое помещение, склад, земля под строительство магазина) заведомо не могло использоваться для личных нужд ИППостановление АС ЗСО от 05.10.2020 № Ф04-3275/2020.
Справка
Если родственник доверил вам сдавать в аренду свое имущество, то доход от аренды принадлежит емуПисьмо Минфина от 31.01.2020 № 03-04-06/6153. И вам не надо учитывать этот доход ни для целей уплаты НДФЛ, ни в базе по «упрощенному» налогу. Если же вы с согласия собственника имущества оставляете деньги себе, то для вас это не доход от аренды, а подарок и НДФЛ уплачивать не нужно. Причем в этом случае необязательно даже, чтобы собственник имущества приходился вам близким родственником. Ведь выполнение этого условия не требуется при получении денежного подарка от физлицап. 18.1 ст. 217 НК РФ; Письма Минфина от 03.09.2021 № 03-04-05/71523, от 27.08.2021 № 03-04-05/69398. Однако, если налоговики посчитают, что эти деньги вы вкладывали в свой бизнес, последствия могут быть те же, что и при получении в дар недвижимости.
Как оценят подаренную недвижимость
Почти всегда в подобных спорах встает вопрос о стоимости имущества, с которой нужно уплатить налог. Увы, расквитаться с бюджетом, заплатив символическую сумму, вряд ли получится. Ведь по НК для расчета налоговых обязательств при безвозмездном получении имущества принимается его рыночная стоимость. Причем доказывать, что принятая сторонами оценка дара соответствует рыночной цене, придется именно одаряемому — документами или путем проведения независимой оценкип. 1 ст. 346.15, п. 8 ст. 250 НК РФ.
Получив от родителей в дар жилую недвижимость, которая будет использоваться для личных целей, ИП может не переживать, что налоговики включат ее стоимость в состав налоговых доходов
Если вы не подтвердили стоимость имущества документально и не заказали экспертизу сами, то это сделает инспекция в ходе проверки. Можно не сомневаться, что результаты такой экспертизы вас не порадуют. И если вы не заявите о своем несогласии с оценкой налоговиков, то после суда доначисления останутся в том же размере, в каком они были определены проверкойПостановления АС ЗСО от 26.03.2021 № Ф04-6192/2020; АС ВВО от 11.06.2020 № Ф01-9056/2020. Так что, если для этого есть основания, лучше оспаривать именно размер вмененного вам по результатам экспертизы дохода. Шансов на успех здесь больше.
Например, в одном недавнем налоговом споре мать и сын в предварительном договоре дарения определили стоимость передаваемой в порядке дарения недвижимости равной 8 млн руб. Но инспекция эту оценку не приняла. Налоговики назначили свою экспертизу, по результатам которой рыночная стоимость недвижимости на дату заключения договора дарения составила почти 32 млн руб. с НДС. Исходя из этой суммы инспекция и доначислила ИП «упрощенный» налог. ИП с этой оценкой не согласился.
В суд налоговики представили экспертное заключение в новой редакции. По нему рыночная стоимость имущества уменьшилась до 27 млн руб. с НДС и до 24,5 млн руб. без НДС. Суд пересчитал обязательства предпринимателя исходя из указанной в новом заключении рыночной стоимости имущества без НДС. Судьи отметили, что определение рыночной стоимости с НДС является ошибочным и противоречит Закону об оценочной деятельностист. 3 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Апелляционная инстанция их поддержала. А вот суд округа направил дело на новое рассмотрение, указав, что рыночная стоимость двух объектов недвижимости в новом заключении уменьшена, а одного — увеличена. Нижестоящие суды так и не выяснили, какая же оценка является вернойПостановление АС ЗСО от 05.10.2020 № Ф04-3275/2020.
При новом рассмотрении дела по ходатайству инспекции была назначена судебная экспертиза, по результатам которой стоимость одного объекта уменьшилась по сравнению с экспертизой, заказанной ИФНС, а по двум другим — существенно увеличилась. Суд апелляционной инстанции решил принять для расчета налога наименьшую оценку по каждому объекту, чтобы не нарушать права налогоплательщика. Так что в итоге часть доначислений ИП все-таки удалось отбить: «упрощенный» налог ему рассчитали исходя из суммарной стоимости имущества 20,4 млн руб.Постановление 8 ААС от 19.04.2022 № 08АП-2193/2022
Еще один спор, в котором предпринимательница оспаривала именно размер доначислений. По оценке налоговиков, рыночная стоимость недвижимости, с которой они и доначислили налог при УСН, составила 21,7 млн руб. В опровержение выводов этой экспертизы женщина вместе с апелляционной жалобой в УФНС и при обращении с исковым заявлением в суд представила заключения экспертов других фирм, по которым рыночная стоимость спорных объектов составила всего 8,6 млн руб.
По ходатайству ИП экспертизу назначил суд, посчитав, что она необходима для устранения сомнений в достоверности представленных сторонами экспертных заключенийп. 8 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и ст. 269 НК РФ, утв. Президиумом ВС 16.02.2017. Судебный эксперт оценил спорную недвижимость лишь чуть дороже, чем эксперты, привлеченные ИП. На основе этой оценки суд и пересчитал «упрощенный» налог, уменьшив недоимку с 1,3 млн до 0,5 млн руб.Постановление 17 ААС от 27.11.2018 № 17АП-15498/2018-АК
Упомянутые в статье судебные решения можно найти:
Кстати, в этом споре суд указал, что эксперт, привлеченный налоговиками, не выезжал на место для личного осмотра недвижимости, а пользовался только материалами проверки. Это могло существенно повлиять на достоверность оценки. Поэтому суд и не принял результаты экспертизы. А известен случай, когда суды, усомнившись в достоверности налоговой экспертизы, полностью отменили доначисления по проверке.
Суды установили, что привлеченные в ходе проверки оценщики не учли индивидуальные характеристики объектов оценки, использовали сведения об объектах-аналогах, не отвечающих критериям идентичности и сопоставимости условий отчуждения, не сделали корректировки в связи с различиями между объектами-аналогами и объектами оценки. Суд принял во внимание и отрицательные экспертные заключения, подготовленные на отчеты налоговой экспертизы оценщиками другой организации.
На просьбу налоговиков провести судебную экспертизу суд ответил отказом: судебная экспертиза назначается, если нужно устранить противоречия, а в данном случае плательщик представил доказательства недостоверности отчетов оценщика, легших в основу доначислений по проверке. Суд не должен подменять контролирующий орган и устранять недостатки проверки, на которые плательщик указывал еще на стадии досудебного обжалованияПостановление АС ВСО от 08.08.2018 № Ф02-3304/2018, Ф02-3307/2018.
Вывод
Если вы оказались в подобной ситуации, бессмысленно оспаривать включение рыночной стоимости подаренной вам коммерческой недвижимости в предпринимательские доходы. Но вы можете попытаться уменьшить размер доначислений, оспорив результаты экспертизы, назначенной ИФНС. И обязательно заявите о смягчающих обстоятельствах, например об отсутствии умысла на совершение правонарушения и о том, что вы руководствовались разъяснениями Минфина. Даже если неверно их трактовали. Возможно, это поможет снизить размер штрафа. Сделать это можно еще на стадии рассмотрения материалов проверкип. 5 ст. 101, п. 4 ст. 112, п. 3 ст. 114 НК РФ.
А если ИП на ОСН?
Во всех рассмотренных в статье разъяснениях Минфина и судебных решениях речь идет о предпринимателях на УСН. Но ИП, уплачивающие налоги по ОСН, тоже включают в доходы стоимость имущества, полученного безвозмездноп. 1 ст. 210, п. 1 ст. 211 НК РФ; п. 14 Порядка, утв. Приказом Минфина № 86н, МНС № БГ-3-04/430 от 13.08.2002. В то же время из давних разъяснений Минфина можно сделать вывод, что норма п. 18.1 ст. 217 НК РФ применима и к ситуации, когда даритель и одаряемый имеют статус ИППисьмо Минфина от 03.09.2009 № 03-11-09/298. Правда, в этих разъяснениях не уточняется, о какой недвижимости говорилось в обращении ИП: о коммерческой или о такой, которая могла использоваться и для личных нужд. И в давнем споре (правда, опять-таки по УСН) суды отклонили ссылку ИП на эти разъяснения, указав, что в них не рассмотрена ситуация использования подаренного имущества в предпринимательской деятельности одаряемогоПостановление 1 ААС от 28.12.2015 № А11-4980/2015.
Так должен ли ИП на ОСН учесть в составе доходов от предпринимательской деятельности рыночную стоимость коммерческой недвижимости, подаренной ему родственником, если он планирует использовать ее в своем бизнесе? С этим вопросом мы обратились к специалисту ФНС.
Стоимость подаренной родственником недвижимости ИП вправе не учитывать в бизнес-доходах
  | МОРОЗОВ Дмитрий Александрович Государственный советник РФ 3 класса |
— В самом деле, пунктом 14 Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций установлено, что ИП на ОСН отражает в книге учета все доходы, полученные им от предпринимательской деятельности, в том числе и доходы в виде стоимости безвозмездно полученного имущества. Но если дарение недвижимости не связано с предпринимательской деятельностью, а имущество по договору дарения передается именно физическому лицу, полагаю, что оснований для учета стоимости такого имущества в качестве дохода ИП и отражения такого дохода в книге учета нет.
Порядок дальнейшего использования этого имущества одаряемым (будет ли ИП, к примеру, сдавать его в аренду в рамках своей деятельности либо внесет в качестве вклада в уставный капитал ООО и пр.), по моему мнению, не влияет на освобождение дохода в виде стоимости подаренной недвижимости от уплаты НДФЛ на основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
Значит, если вы получаете в дар от близкого родственника-предпринимателя бизнес-недвижимость в ходе вашей обычной предпринимательской деятельности, то, скорее всего, налоговый орган посчитает, что у вас есть предпринимательский доход, который вы должны отразить в приложении 3 декларации 3-НДФЛ. Если же договор дарения составлен между двумя близкими родственниками-физлицами, без указания их предпринимательского статуса, то доход в виде подаренной вне рамок бизнеса недвижимости в общем случае образует объект обложения «личным», а не «предпринимательским» НДФЛ. А поскольку такой подарок получен от близкого родственника, то НДФЛ платить не надо. Конечно, не исключено, что у вашей инспекции может быть другое мнение на этот счет и даже дарение между близкими родственниками, не указывающими свой статус ИП в договоре, примут за предпринимательский доход.
* * *
Если бизнес-недвижимость вам подарил родственник-ИП, то налоговые последствия возможны и для него. В том случае, если он сам до этого использовал имущество в предпринимательской деятельности и применяет ОСН, на день передачи вам недвижимости (если только это не земельный участокподп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ) по акту ему придется начислить НДС исходя из рыночной стоимости объекта. Дарителю-упрощенцу или физлицу, не имеющему статуса ИП на момент заключения сделки, НДС начислять, конечно, не нужноподп. 1 п. 1 ст. 146, п. 2 ст. 154, пп. 3, 16 ст. 167 НК РФ; Письма Минфина от 16.11.2021 № 03-04-05/92426, от 30.03.2020 № 03-04-05/25020, от 10.03.2017 № 03-07-14/13427.
