Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 7 ноября 2022 г.
Содержание журнала № 22 за 2022 г.
Надо ли уплатить?.. Как исчислить?.. Разбираемся с налогом на недвижимость
Упомянутые в статье судебные решения можно найти:
Покупка недвижимости у застройщика в Армении: где уплачивать налог на имущество
ООО на ОСН планирует приобрести квартиру у застройщика в Армении. Нужно ли уведомлять налоговую о покупке? И где платить налог на имущество с этой недвижимости: в России или Армении?
— НК РФ не требует уведомлять ИФНС о самом факте покупки зарубежной недвижимости. Приобретение российской компанией квартиры в Армении повлечет за собой:
•российский налог на имущество по правилам гл. 30 НК РФ, если квартира будет у вас основным средством. Поскольку зарубежная недвижимость, учитываемая на балансе организации в качестве объектов ОС по правилам бухучета, облагается налогом на имущество в РФ с учетом правил и норм, установленных международными договорами РФп. 1 ст. 7, подп. 1 п. 1 ст. 374 НК РФ; Письма Минфина от 23.09.2008 № 03-05-05-01/58; УФНС по г. Москве от 18.08.2009 № 16-15/085547;
•налог на имущество согласно законодательству Армении.
По Соглашению между Правительствами РФ и Армении об устранении двойного налогообложения недвижимое имущество, являющееся собственностью компании из РФ и расположенное в Армении, может облагаться налогом в Армениип. 3 ст. 2, п. 1 ст. 21 Соглашения между Правительством РФ и Правительством Республики Армения об устранении двойного налогообложения на доходы и имущество от 28.12.1996 (далее — Соглашение).
Лететь за границу, чтобы купить там недвижимость, сегодня необязательно. Но обязательно придется разбираться с налогом на имущество за нее
При этом фактически уплаченный в Армении налог на имущество может быть зачтен при уплате налога на недвижимость в РФп. 1 ст. 386.1 НК РФ; п. 1 ст. 22 Соглашения. Размер засчитываемого налога не может превышать сумму российского налога в отношении указанного имущества.
Для зачета налога вам нужно представить в свою ИФНС вместе с годовой «имущественной» декларацией за период, в котором уплачен налог в Армении, документ об уплате «иностранного» налога, подтвержденный налоговым органом Армениип. 2 ст. 386.1 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2023). Имейте в виду, что зачет годового налога не освобождает вас от уплаты российских авансовых платежейп. 2 ст. 383 НК РФ.
Если не можете подтвердить уплату налога на недвижимость в Армении, то его нужно уплатить по месту нахождения организации в РФ в полной суммеПисьма Минфина от 10.11.2017 № 03-05-05-01/73988, от 25.05.2016 № 03-05-05-01/29886.
Если зарубежная квартира — не основное средство, то она не является объектом обложения российским налогом на имущество, а значит, платить его не надо («кадастровым» налогом облагается лишь недвижимость, находящаяся на территории РФ)подп. 2 п. 1 ст. 374 НК РФ.
Здание сдается в аренду под офисы: по какой стоимости считать налог на имущество
У компании в собственности есть здание (учтено в качестве ОС). В документах Росреестра значится просто как нежилое, без определения его целевого назначения. Здание отремонтировали и сдали полностью в аренду под офисы. По какой стоимости считать налог на имущество: по остаточной или кадастровой? В «кадастровом» перечне на 2022 г. этого здания нет, поскольку не знают о его «офисном» использовании, а мы не сообщали.
— В числе объектов, облагаемых «кадастровым» налогом, в НК РФ поименованы помещения, которые фактически используются для размещения офисов, даже если в Росреестре их назначение не определеноподп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.
Однако налог по офисным помещениям нужно считать по кадастру, только если эти объекты включены в специальный перечень, утвержденный в субъекте РФ на 1 января текущего годапп. 1, 7 ст. 378.2 НК РФ. Поскольку вашего здания в региональном «кадастровом» перечне на этот год нет, то налог на имущество по нему нужно считать исходя из его среднегодовой стоимостип. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375, подп. 2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ; Письмо ФНС от 15.09.2022 № БС-3-21/10024@. Но в следующем году ситуация может изменитьсяп. 10 ст. 378.2 НК РФ.
Вы, конечно, не обязаны сообщать о целевом использовании нежилого здания. Вид фактического использования недвижимости определяет уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ в установленном порядкеп. 9 ст. 378.2 НК РФ. И если в ходе очередного обследования власти выявят «офисное» использование вашего здания, то оно может попасть в перечень на следующий налоговый периодПисьмо Минфина от 13.10.2020 № 03-05-04-01/89276. Вам остается только следить за изменениями в перечне вашего региона.
Здание есть в перечне, а помещений — нет: как посчитать налог на имущество
У организации имеется несколько помещений в административно-деловом центре, который включен в «кадастровый» перечень. Что касается наших помещений, то есть те, которые:
•отдельно включены в этот перечень;
•не включены в перечень, но имеют кадастровую стоимость;
•не включены в перечень и по которым не определена их кадастровая стоимость.
Как в нашем случае считать налог на имущество по тем помещениям, которые не указаны в перечне?
— Минфин разъяснял, что если здание безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром и включено в «кадастровый» перечень, то все помещения в нем облагаются налогом исходя из кадастровой стоимости, даже если сами помещения в перечне не указаныПисьмо Минфина от 26.09.2019 № 03-05-05-01/73925.
Для тех помещений, у которых своя кадастровая стоимость законодательно не определена, вы можете рассчитать ее самостоятельно по формулеп. 6 ст. 378.2 НК РФ; Письмо Минфина от 17.10.2017 № 03-05-05-01/67536:
Дальше налог на имущество по всем своим помещениям считайте в общем порядке путем умножения кадастровой стоимости конкретного помещения на налоговую ставку.
ИП на УСН сдает недвижимость в аренду: должен ли он платить налог на имущество
По правилам НК РФ предприниматели на УСН освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности. Если ИП-упрощенец сдает нежилую недвижимость в аренду, то налог на имущество платить не надо, так?
— Действительно, применение УСН освобождает ИП от уплаты налога на имущество за недвижимость, которая используется в предпринимательской деятельностип. 3 ст. 346.11 НК РФ. Исключение — недвижимость, облагаемая налогом по кадастровой стоимости. Поэтому вам нужно выяснить, включен ли объект недвижимости в специальный «кадастровый» перечень, утвержденный в субъекте РФ на 1 января текущего годаподп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ. Найти этот перечень можно на интернет-сайте уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ или на официальном сайте субъекта РФподп. 3 п. 7 ст. 378.2 НК РФ. Если ваша недвижимость в «кадастровом» перечне есть, то налог придется платить. Инспекция его вам рассчитает и направит уведомление об уплатеп. 1 ст. 408, п. 2 ст. 409 НК РФ.
Если в «кадастровом» списке объект не указан, то при использовании этого имущества в бизнесе вы можете применить по нему УСН-льготу. Но поскольку о фактическом использовании имущества налоговики не знают (таких сведений нет в ЕГРН), вам нужно эту льготу заявить. Для этого направьте в инспекцию по своему выборуп. 6 ст. 407 НК РФ; Письма ФНС от 18.12.2020 № БС-3-21/8406@, от 06.04.2020 № БС-4-21/5766@:
•заявление о предоставлении налоговой льготы по установленной формеприложение № 1 к Приказу ФНС от 14.11.2017 № ММВ-7-21/897@;
•копию договора аренды, подтверждающего фактическое использование недвижимости для предпринимательской деятельности;
•другие документы, подтверждающие использование недвижимости в предпринимательских целях в междоговорной период, например объявления о сдаче в аренду.
Приобретена недвижимость под снос: за какой период нужно начислить налог на имущество
ООО на ОСН был приобретен земельный участок вместе со зданиями. Акт приема-передачи по договору купли-продажи от 20 июля 2022 г., сведения в ЕГРН внесены 12 августа 2022 г. Сразу после покупки начали снос объектов недвижимости, так как организации нужна только земля (земельный участок будет полностью заасфальтирован). С какого и до какого дня нужно начислять налог на недвижимое имущество и надо ли его начислять, ведь имуществом мы не пользовались?
— Сразу скажем, что для организаций факт неиспользования недвижимости, которая является объектом налогообложения, на обязанность уплаты налога на имущество не влияет. Вам нужно разобраться, считаются ли приобретенные здания налогооблагаемыми объектами.
Ситуация 1. Здания относятся к «кадастровой» недвижимости (поименованы в соответствующем перечне региона). Для такой недвижимости достаточное условие для признания его объектом налогообложения — имущество находится на территории РФ и принадлежит организации на праве собственности или на праве хозяйственного ведения либо получено по концессионному соглашениюподп. 2 п. 1 ст. 374 НК РФ.
Право собственности на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи, переходит к покупателю с момента внесения регистрационной записи в ЕГРНп. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ. То есть с 12 августа 2022 г. у вас возникает обязанность уплачивать «кадастровый» налог. Для расчета налога по недвижимости, приобретенной в середине года, используется специальный коэффициент владения, который определяется по «правилу 15-го числа»п. 5 ст. 382 НК РФ. Поскольку право собственности на здания зарегистрировано 12 августа, то есть до 15-го числа включительно, то месяц регистрации — август — считается полным месяцем владения имуществом и потому участвует в расчете коэффициента.
Купили участок с разрушенным зданием? Налог на имущество за него должны будете платить, пока не снесете и не представите документы о сносе в ИФНС
Платить налог на имущество придется до фактического сноса здания. По правилам НК РФ исчисление налога прекращается с 1-го числа месяца уничтожения объектап. 4.1 ст. 382 НК РФ. Чтобы воспользоваться этим правом, нужно подать в любую инспекцию соответствующее заявление по форме, которую утвердила ФНСприложение № 1 к Приказу ФНС от 16.07.2021 № ЕД-7-21/668@. Вместе с заявлением представьте документы, подтверждающие уничтожение имущества. Это может быть акт обследования кадастровым инженером, уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства и/или акт приемки работ, оформленный в рамках договора подряда на снос зданияп. 4 ст. 753 ГК РФ; п. 21 Порядка заполнения формы заявления, утв. Приказом ФНС от 16.07.2021 № ЕД-7-21/668@. По результатам рассмотрения заявления ИФНС уведомит вас о прекращении исчисления налога (либо об отказе) с указанием периода, с которого прекращается взимание налога.
Таким образом, если акт о сносе подписан, к примеру, 31 августа, тогда с 1 августа вас могут освободить от налога и платить его вообще не придется. Если здание было снесено, скажем, в сентябре, тогда вы попадаете на уплату «кадастрового» налога с коэффициентом 1/12 за август 2022 г.Письмо Минфина от 22.12.2021 № 03-05-04-01/104846
Если налоговики все же попытаются начислять налог до тех пор, пока права на недвижимость содержатся в реестре, тогда за поддержкой смело обращайтесь в судп. 31 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2018), утв. Президиумом ВС 26.12.2018.
Ситуация 2. Здания не являются «кадастровыми» и облагаются налогом по среднегодовой стоимости. Такая недвижимость считается объектом налогообложения с момента включения имущества в состав основных средств по правилам бухучетаподп. 1 п. 1 ст. 374 НК РФ. В то же время согласно ФСБУ 6/2020 если организация не собирается использовать объект в деятельности, направленной на получение дохода, то учитывать его в качестве ОС не нужноп. 4 ФСБУ 6/2020.
Поскольку купленные здания не вводятся в эксплуатацию, а подлежат сносу, то это капитальные вложения в ОС — земельный участок, а он не является объектом обложения налогом на имущество. У вас нет оснований для зачисления сносимых объектов в состав ОС и не возникает обязанности уплачивать по ним налог на имуществоПисьмо Минфина от 11.07.2019 № 03-03-06/3/51450.
Производственная площадка учтена как отдельное ОС: уплачивать ли за нее «имущественный» налог
Подскажите, облагается ли заасфальтированная производственная площадка налогом на имущество организаций? У нас она принята к учету как отдельный объект основных средств.
— Это зависит от того, можно ли признать производственную площадку недвижимостью или нет. Ведь только недвижимые объекты облагаются налогом на имуществост. 374 НК РФ. Руководствоваться в этом вопросе нужно нормами ГК РФ, ГрК РФ, сложившейся судебной практикой и иными НПАПисьмо Минфина от 23.08.2022 № 03-05-05-01/81992. Конечно, в случае с асфальтированной площадкой очевидно наличие одного из «недвижимых» признаков по правилам ГК РФ — прочная связь с землей и невозможность переноса без нанесения ущербап. 1 ст. 130 ГК РФ. Но для целей налогообложения важно учитывать и способ устройства площадки.
Некоторые промпредприятия такого размера, что на их территории может быть много заасфальтированных зон. Но совсем необязательно, что с них нужно отдельно платить налог на имущество
Вариант 1. Площадка — объект капитального строительства, а земельный участок предназначен для строительства объекта недвижимости. То есть если она создана по нормам ГрК РФ через получение разрешений на строительство и на ввод в эксплуатациюПисьма Минфина от 26.05.2021 № 03-05-05-01/40484, от 13.11.2019 № 03-05-05-01/87416. Такая производственная площадка может быть признана недвижимостью, с которой нужно уплачивать налог на имущество.
Вариант 2. Заасфальтированная площадка не имеет признаков сооружения. То есть площадка создана лишь для улучшения земельного участка, на котором она расположена. В таком случае замощение (покрытие) участка является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещьюПисьма Минфина от 14.02.2020 № 03-05-05-01/10366, от 13.11.2019 № 03-05-05-01/87416; Минпромторга от 10.10.2019 № ПГ-12-8457; п. 38 Постановления Пленума ВС от 23.06.2015 № 25. Суды также считают, что у производственных площадок нет иного хозяйственного назначения, кроме обслуживания земельного участка, поэтому их нельзя отнести к недвижимостиОпределение ВС от 10.03.2022 № 305-ЭС22-774; Постановление АС ВВО от 25.11.2021 № Ф01-5426/2021. Налоговики учтут в работе эту позициюп. 4 приложения к Письму ФНС от 11.05.2022 № СД-4-21/5629@. Таким образом, покрытый асфальтом земельный участок (асфальтированная площадка) — не объект обложения налогом на имуществоподп. 1 п. 4 ст. 374 НК РФ; Письмо Минфина от 08.02.2021 № 03-05-05-01/7876.
Длительный демонтаж здания: когда прекращать начисление налога на имущество
В апреле 2022 г. директор подписал приказ о ликвидации здания. В октябре 2022 г. здание снесли и исключили из ЕГРН. Правомерно ли списание здания в бухучете со счета 01 в апреле 2022 г. на основании приказа директора, а в налоговом учете — в октябре 2022 г. на основании акта о выполненном сносе? Когда прекращать начислять налог на имущество (исходя из среднегодовой стоимости) по этому зданию: с момента списания с баланса или фактического уничтожения?
— В бухучете основное средство нужно списать с баланса, когда оно не способно приносить компании экономические выгоды в будущем, к примеру если вы перестали его использовать и не планируете это делать дальшеподп. «а», «г», «д» п. 40, п. 41 ФСБУ 6/2020. То есть основанием для списания такого ОС будутпп. 1, 5 Рекомендации Р-27/2012-КпР «Ликвидация основных средств с длительным демонтажом», принята Комитетом по рекомендациям 30.08.2012:
•решение руководителя о ликвидации ОС, оформленное его приказом;
•документ, подтверждающий фактический вывод ОС из эксплуатации (например, акт о переводе объекта ОС на ликвидацию).
Таким образом, для списания с баланса неиспользуемого здания, которое собираются сносить, не нужно ждать окончания сноса, сделать это следует на дату подписания приказа руководителя о ликвидации. Если на момент принятия решения о ликвидации здание еще использовалось, то списывать его надо на дату составления документа, которым оформлен вывод ОС из эксплуатации.
В налоговом учете остаточная стоимость здания списывается после его реального сноса — на дату подписания акта о выполнении работ по демонтажу (акта о ликвидации ОС)подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ; Письма Минфина от 11.09.2009 № 03-05-05-01/55, от 19.09.2007 № 03-03-06/1/675.
Что касается вопроса о налоге на имущество, то до 2022 г. ответ на него был однозначным. Если налоговая база в отношении снесенного здания определяется по среднегодовой стоимости, то исчисление налога прекращается с момента списания здания с баланса (ведь оно перестает быть объектом налогообложения по правилам НК РФ)п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ.
Однако с 1 января 2022 г. в НК РФ заработала новая норма, которая гласит, что в отношении объекта, прекратившего свое существование в связи с его гибелью или уничтожением, исчисление налога прекращается с 1-го числа месяца гибели (уничтожения) такого объекта на основании соответствующего заявленияп. 4.1 ст. 382 НК РФ. Проблема в том, что в этой норме не уточнено, к какому виду имущества она относится. Минфин считает, что правило действует для «кадастровых» объектов недвижимости, а ФНС говорит, что в норме нет условий о ее применении только к «кадастровому» имуществу, к тому же форма заявления предусматривает ее заполнение в отношении объектов, не имеющих кадастрового и условного номераПисьма Минфина от 23.05.2022 № 03-05-05-01/47596; ФНС от 26.07.2022 № СД-4-21/9645@. Получается, что налоговики могут применять нововведение и к обычной «балансовой» недвижимости. Но тогда возникает противоречие в нормативных предписаниях. А как известно, все сомнения, неясности и противоречия толкуются в пользу налогоплательщикап. 7 ст. 3 НК РФ. За конкретными разъяснениями вам лучше обратиться в свою ИФНС. Тогда при выполнении письменных разъяснений ведомства, которые адресованы вашей компании и основаны на точной информации от вас, можно не беспокоиться, штраф и пени вам не грозятп. 8 ст. 75, подп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ; Письма Минфина от 11.05.2022 № 03-11-11/42697, от 28.08.2018 № 03-03-06/3/61124.
