Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 26 июня 2023 г.

Продажа бизнес-недвижимости дешевле кадастра — доначислят ли налог

Цена в договоре считается рыночной

Для сторон сделки законом установлен принцип свободы договораст. 421 ГК РФ. Продавец и покупатель сами определяют цену договорап. 1 ст. 424 ГК РФ. Цена сделки по продаже недвижимости может отличаться от кадастровой и остаточной стоимости имущества.

Если недвижимость продается не взаимозависимому лицу, то цена по договору считается рыночнойст. 105.3 НК РФ. По общему правилу налоговики не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами сделки и учтенную при налогообложении. Однако если цена продажи отклоняется от рынка в несколько раз, то это обстоятельство могут учесть как один из признаков получения необоснованной налоговой выгодып. 3 Обзора судебной практики, утв. Президиумом ВС 16.02.2017; п. 8 Обзора, направленного Письмом ФНС от 11.04.2018 № СА-4-7/6940.

Собирать доказательства, что цена была занижена специально с целью уменьшить сумму налогов, инспекция будет в ходе проверкипп. 1, 2 ст. 54.1 НК РФ; Письма ФНС от 10.03.2021 № БВ-4-7/3060@ (пп. 1, 2), от 31.10.2017 № ЕД-4-9/22123@; Минфина от 15.02.2019 № 03-02-07/1/9647.

Справка

На законодательном уровне корректировка налоговой базы в зависимости от кадастровой стоимости недвижимости предусмотрена только в случае ее продажи физлицом. Тогда если цена продажи объекта недвижимости меньше 70% его кадастровой стоимости, доход посчитают равным 70% кадастровой стоимости объекта и с этой суммы начислят НДФЛ. Естественно, это правило действует в том случае, когда доход от продажи недвижимости облагается НДФЛ — например, минимальный срок владения на момент продажи не истекп. 2 ст. 214.10, п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Доход пересчитают, если найдут иные доказательства умышленного занижения налога

Прежде всего налоговиков привлекут сделки, в которых продавец и покупатель взаимозависимы.

Например, продажа компанией имущества своим учредителям по цене, которая ниже кадастровой в несколько раз, ожидаемо привела к доначислениям налога на прибыль и НДСОпределение ВС от 19.09.2018 № 307-КГ18-14063.

Решили продать имущество компании с большой скидкой? Тогда приготовьтесь отвечать на вопросы налоговиков

Есть судебный спор, в котором доход начислили покупателю, а не продавцу. ИП купил у юрлиц, в которых был учредителем, здание по цене в 10 раз ниже его кадастровой стоимости. Цену здания ИФНС взяла из судебных решений об оспаривании кадастровой стоимости. Инспекция сделала вывод о создании схемы и признала сэкономленные деньги доходом предпринимателя. Лимит по доходам на УСН был превышен, ИП перевели на ОСН и пересчитали налоги. Суды признали выводы законнымиПостановление АС СЗО от 30.11.2021 № Ф04-7322/2021.

Но даже если взаимозависимость отсутствует, налоги могут доначислить, если докажут умышленное занижение цены. Так, ООО продало физлицу здание магазина и земельный участок. По договору цена сделки составила 200 тыс. руб. Однако, по данным бухучета (оборотно-сальдовые ведомости), по счету 90 «Продажи» общество отразило доход в сумме 2,252 млн руб., а по счету 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» — дебиторскую задолженность в сумме 2,052 млн руб. Кроме того, налоговикам в руки попала товарная накладная, по которой также цена имущества была на 2 млн руб. больше, чем указано в договоре. Суд подтвердил вывод налоговиков о занижении доходов от реализации объектов недвижимостиПостановление АС ЦО от 03.03.2022 № Ф10-87/2022.

Как мы видим, решающее значение имеет не само отклонение цены недвижимости от ее кадастровой стоимости, а совокупность собранных ИФНС доказательств о наличии в действиях налогоплательщика умысла по занижению дохода. Кадастровая стоимость имущества используется как ориентир при сборе доказательств получения необоснованной налоговой выгоды.

Если продаете имущество с большой скидкой — нелишним будет подстраховаться

Если вы понимаете, что по вашей сделке стоимость занижена более чем на 20% относительно рыночной цены, перед заключением договора купли-продажи рекомендуем:

•или обратиться к независимому оценщику и получить отчет об оценке стоимости имуществаст. 2, ч. 1 ст. 11 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ;

•или провести самостоятельный мониторинг цен у продавцов аналогичного имущества и запастись их прайс-листами или распечатками с их сайтов (заверив их у нотариуса).

О процедуре одобрения крупных сделок в ООО (к каковым относится продажа имущества, балансовая стоимость или цена которого составляет 25% и более от балансовой стоимости всех активов ООО) мы писали:

2023, № 10

Далее пропишите в договоре экономическое обоснование цены сделки (например, наличие встречных уступок контрагента, в том числе неденежных).

Существенное отклонение от рыночной цены можно объяснить, например, состоянием объекта, специфическими условиями продажи, доставки или оплаты объекта.

В налоговом учете расходы на оценку недвижимости на продажу включите в прочие расходы на дату составления акта приемки-сдачи оказанных услугподп. 40 п. 1 ст. 264, п. 1 ст. 268, подп. 3 п. 7 ст. 272, п. 1 ст. 252 НК РФ; Письмо ФНС от 25.03.2019 № СД-4-3/5272.

На УСН расходы на проведение оценки учитываются, только если она является обязательной в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении базыподп. 27 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Так как спор еще не возник, а оценка проводится для того, чтобы избежать его, оплату услуг оценщика учесть в расходах не получится.

* * *

Помимо налоговых рисков, продажа недвижимости по заниженной цене может иметь и другие негативные последствия, в частности:

•договор купли-продажи могут признать недействительным по заявлению одного из участников общества, если он заявит, что сделка по продаже по заниженной цене нарушает интересы компаниип. 2 ст. 174 ГК РФ; Постановление АС МО от 12.10.2018 № Ф05-16347/2018;

•при банкротстве компании-продавца сделка по продаже может быть оспорена в суде арбитражным управляющим как подозрительнаяп. 1 ст. 61.2 Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ; Постановления АС СКО от 12.02.2019 № Ф08-81/2019; АС МО от 29.11.2018 № Ф05-8952/2018. Например, отклонение цены признают существенным, если она будет отличаться от кадастровой (рыночной) более чем на 30%Определение ВС от 23.12.2021 № 305-ЭС21-19707;

•сделку могут признать мнимойп. 1 ст. 170 ГК РФ; Определение ВС от 20.01.2022 № 310-ЭС21-17141.