Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 20 ноября 2023 г.

Механизм обнуления «кадастрового» налога на имущество — как это сделали мы

Позиция Конституционного суда — основание для оспаривания налога

Статья 378.2 НК обязывает налогоплательщиков (в том числе упрощенцев) по некоторой недвижимости платить налог исходя из кадастровой стоимостип. 2 ст. 346.11 НК РФ. К такому имуществу относятся, в частности (приводим как можно более точные формулировки)подп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями ЕГРН или техническими документами предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общепита или бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения... таких объектов.

Причем по правилам НК налог платится, даже если объект расположен на земельном участке, один из разрешенных видов использования которого — размещение объектов торговли, общепита или бытового обслуживанияподп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ.

С этим не согласилась одна организация. Общество оспорило обязанность уплаты налога в Конституционном суде, обосновывая это тем, что фактически здания использовались под производственные и образовательные цели, а не для размещения офисов или торговых объектов. И Конституционный суд общество поддержал. Он сказал, что нельзя возлагать обязанность платить «кадастровый» налог только на основании разрешенного назначения земельного участка, независимо от фактического использования здания (строения)Постановление КС от 12.11.2020 № 46-П. Кстати, ФНС и Минфин с этим согласилисьПисьма Минфина от 19.11.2021 № 03-05-04-01/93549; ФНС от 01.02.2021 № БВ-4-7/1078@. Так появилась возможность опираться в спорах на «фактическое использование», независимо от «разрешенного назначения, использования, наименования».

По факту происходит так. При выявлении имущества, подлежащего налогообложению по кадастровой стоимости, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ вносит такое имущество в региональный перечень, который направляется в налоговые органы для исчисления налогап. 7 ст. 378.2 НК РФ. Но мало кто знает, что имущество, внесенное в этот перечень, можно из него исключить и не платить «кадастровый» налог. Расскажем, как это сделать.

Как можно исключить имущество из перечня

Мы воспользовались вышеизложенной позицией КС в следующей ситуации. Компания занималась гостиничным бизнесом, применяла УСН, но за здание платила налог на имущество исходя из кадастровой стоимости. Поскольку назначение объекта в правоустанавливающих документах звучало как «Здание. Нежилое для торговли и общественного питания». И недвижимость числилась в региональном «кадастровом» перечне. Но на деле «фактическое использование» не совпадало с «разрешенным использованием» объекта.

Ведь «фактическое использование» — гостиничные услуги. То есть недвижимость не должна была попасть в соответствующий перечень объектов, по которым есть обязанность уплаты налога по кадастру.

Мы написали письмо в региональное Министерство экономического развития, указав, что имущество «фактически используется в целях обслуживания гостиничного комплекса». Итоговая просьба в письме: «При таких обстоятельствах включение нежилого здания в перечень на 20** г. не соотносится с положениями ст. 378.2 НК РФ, а потому подлежит исключению из указанного перечня объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость на 20** г.».

К письму приложили подтверждающие документы:

•скриншоты сайта, где видно, что указанное здание является гостиницей с гостиничной вывеской и соответствующими услугами;

•акт оценки оказания услуг общественного питания, где было видно, что ресторан в гостинице занимает менее 20% площади.

Через 2 месяца объект недвижимости был исключен из перечня. И указанная компания перестала платить налог на имущество в размере 1,5 млн руб. в год без судов и споров.

* * *

Этот метод можно использовать в любом бизнесе, если он не попадает в перечень направлений использования недвижимости, поименованных в ст. 378.2 НК РФ.