Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 10 апреля 2023 г.
Содержание журнала № 8 за 2023 г.Как платить НДФЛ с доходов от продажи участков после изменения их границ
Кадастровая стоимость имеет значение для определения доходов
Начнем с доходов. При продаже земельных участков (далее — ЗУ) обязательно нужно принимать во внимание их кадастровую стоимость. Ведь именно с ней налоговики сверяют сумму налогооблагаемого дохода. И может случиться, что придется платить налог с тех денег, которые вы не получили.
Дело в том, что в качестве налогооблагаемого дохода берется бо´льшая из величинпп. 1, 6 ст. 210, п. 2 ст. 214.10 НК РФ; Письмо Минфина от 04.08.2022 № 03-04-05/75384:
•либо цена, указанная в договоре купли-продажи;
•либо величина, равная кадастровой стоимости ЗУ, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Для вновь образованного в течение года участка кадастровая стоимость определяется на дату его постановки на кадастровый учет. На нее и надо ориентироваться при определении суммы доходап. 2 ст. 214.10 НК РФ.
Условие. В июне 2022 г. гражданин разделил имеющийся в собственности участок на два. А в сентябре он продал оба участка. Кадастровая стоимость каждого участка на дату постановки на учет — 700 000 руб. Первый участок продан за 500 000 руб., второй — за 450 000 руб.
Решение. Величина, с которой нужно сравнить договорную стоимость каждого участка, — 490 000 руб. (700 000 руб. х 0,7).
Для расчета налога по первому участку принимаем ту сумму дохода, что указана в договоре, — 500 000 руб., потому что она больше 490 000 руб.
А вот доходы от продажи второго участка для целей уплаты НДФЛ будут равны 490 000 руб., поскольку договорная цена (450 000 руб.) меньше этой величины.
Если же кадастровая стоимость участка не установлена, то доходы от продажи для целей налогообложения определяют исходя из цены сделкип. 2 ст. 214.10 НК РФ.
Когда доход от продажи освобожден от налогообложения
Не придется декларировать доходы от продажи и платить налог, если участок находился в собственности в течение минимального предельного срока владения и болееп. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ. По общему правилу такой срок составляет 5 лет, для некоторых случаев — 3 годапп. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ. Например, минимальный срок владения составляет 3 года, если участок получен по наследству или в подарок от члена семьи и (или) близкого родственникаподп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.
В результате раздела, объединения, перераспределения ЗУ или выдела из ЗУ образуются новые объекты права собственностип. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ; пп. 1, 2 ст. 11.2 ЗК РФ; ч. 1, 3 ст. 41 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Поэтому сложилась устойчивая позиция чиновников и судов, исходя из которой срок нахождения в собственности исчисляется с даты регистрации прав на вновь образованные ЗУПисьма Минфина от 29.12.2022 № 03-04-05/129698, от 20.07.2022 № 03-04-05/70015; ФНС от 14.12.2021 № БС-4-11/17391@; Определения КС от 29.05.2019 № 1357-О, от 18.07.2017 № 1726-О; Определение ВС от 19.12.2016 № 53-КГ16-16; Кассационные определения Судебной коллегии ВС от 11.04.2018 № 48-КГ17-21; 2 КСОЮ от 02.03.2022 № 88а-3378/2022, от 08.07.2021 № 88а-16754/2021.
Так что неуплата НДФЛ при продаже, например, разделенного участка, находившегося в собственности меньше 5 лет с даты раздела, грозит доначислением НДФЛ, штрафом и пенями, о чем напомнила налоговая службаИнформация «ФНС России разъяснила, как рассчитать срок владения вновь образованным земельным участком для исчисления НДФЛ».
Условие. В 2016 г. гражданин купил земельный участок, а 12 августа 2019 г. разделил его на два участка. В сентябре 2022 г. он продает ЗУ, образованные в результате разделения.
Решение. На момент продажи срок владения вновь образованными ЗУ составляет менее 5 лет (с августа 2019 г. по сентябрь 2022 г.). Поэтому доходы от их продажи в 2022 г. не освобождаются от налогообложения. Доходы не будут облагаться НДФЛ, если продать ЗУ после 12 августа 2024 г., то есть по истечении 5-летнего срока с даты регистрации на них права собственности.
Обратите внимание: по мнению Минфина, если право собственности зарегистрировано в результате раздела, объединения и тому подобного, минимальный срок владения новыми ЗУ в любом случае составляет 5 лет. Трехлетний срок уже не применяется независимо от основания получения в собственность первоначального участка. То есть если, например, участок получен в дар от члена семьи, а затем разделен, доходы от продажи вновь образованных участков будут освобождаться от налогообложения только по истечении 5 лет с даты регистрации права собственности на нихПисьмо Минфина от 29.04.2022 № 03-04-05/40076.
На какие суммы можно уменьшить доходы от продажи участков
Если доходы от продажи ЗУ не освобождаются от налогообложения, вы имеете право на имущественный вычетп. 6 ст. 210, подп. 1 п. 1, подп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:
•или в фиксированном размере — не более 1 000 000 руб.;
•или в сумме расходов, связанных с приобретением ЗУ, при условии документального подтверждения затрат. Если расходы больше или равны доходам, то платить налог не придется.
Справка
Если ЗУ был получен в наследство или подарен членом семьи (близким родственником), доходы от его продажи можно уменьшить на расходы на его приобретение, понесенные наследодателем или дарителем. Но при условии, что ониподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:
•документально подтверждены;
•ранее не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев получения имущественного налогового вычета при покупке.
При продаже вновь образованных ЗУ следует учитывать особенности расчета суммы расходов, связанных с приобретением участков, в разных ситуациях. Рассмотрим наиболее распространенные из них.
Ситуация 1. Продажа ЗУ, образованного в результате раздела первоначального ЗУ. В этом случае доходы от продажи участка можно уменьшить на долю расходов на приобретение первоначального ЗУ. Эта доля определяется пропорционально площади нового ЗУ в площади первоначального ЗУПисьма Минфина от 18.10.2021 № 03-04-06/83976, от 16.10.2019 № 03-04-05/79420.
Условие. В сентябре 2022 г. гражданин продал за 600 000 руб. ЗУ площадью 800 кв. м, образованный в августе 2019 г. в результате раздела участка площадью 1 500 кв. м. Первоначальный участок был куплен в 2016 г. за 900 000 руб. Есть документы, подтверждающие расходы на покупку.
Решение. Поскольку расходы на покупку первичного ЗУ документально подтверждены, у человека есть выбор, на какую сумму уменьшить доход от продажи нового ЗУ (600 000 руб.):
•или на фиксированный вычет — 600 000 руб. (в пределах 1 000 000 руб.), то есть вычет будет равен сумме дохода от продажи;
•или на часть расходов на приобретение первоначального ЗУ — 480 000 руб. (900 000 руб. х (800 кв. м / 1 500 кв. м)).
Очевидно, что в такой ситуации выгоднее воспользоваться фиксированным вычетом, поскольку платить налог не придется. А при уменьшении на документально подтвержденные расходы НДФЛ к уплате составит 15 600 руб. ((600 000 руб. – 480 000 руб.) х 13%).
Ситуация 2. Продажа ЗУ, образованного в результате объединения нескольких участков. В этом случае доходы от продажи вновь образованного участка можно уменьшить на сумму расходов на приобретение участков, которые были объединеныПисьма Минфина от 04.04.2022 № 03-04-05/27841, от 15.03.2017 № 03-04-05/14570. Приведем пример.
Условие. В сентябре 2022 г. гражданин продал за 1 500 000 руб. ЗУ, образованный в августе 2019 г. в результате объединения нескольких ЗУ. Расходы на покупку этих ЗУ, подтвержденные документами, — 1 100 000 руб.
Решение. По выбору гражданина сумму налогооблагаемого дохода от продажи участка (1 500 000 руб.) можно уменьшить:
•или на фиксированный вычет в размере 1 000 000 руб. Это приведет к уплате НДФЛ в размере 65 000 руб. ((1 500 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 13%);
•или на расходы на приобретение объединенных ЗУ в сумме 1 100 000 руб. Тогда сумма налога к уплате составит 52 000 руб. ((1 500 000 руб. – 1 100 000 руб.) х 13%).
Очевидно, что в такой ситуации выгоднее воспользоваться вычетом в сумме расходов на покупку участков.
Ситуация 3. Продажа ЗУ, образованного в результате выдела из другого участка. В таком случае доходы от продажи участка можно уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение доли, которая была выделена из ЗУ. Ведь выдел участка производится в случае выдела доли (долей) из участка, находящегося в долевой собственностипп. 1, 2 ст. 11.5 ЗК РФ; Письма Минфина от 20.01.2022 № 03-04-05/2876, от 24.05.2013 № 03-04-07/18572.
Имея документы на покупку проданного ЗУ, прикиньте, на что вам выгоднее уменьшить доход от его продажи: на фиксированный вычет или же на сумму фактически понесенных расходов, связанных с приобретением этого участка
Если в одном календарном году продано несколько участков, гражданин вправе выбрать такой вариант уменьшения доходов, при котором он заплатит в бюджет меньшую сумму НДФЛ. При этом вычет в фиксированном размере до 1 000 000 руб. и вычет в сумме расходов на покупку имущества можно сочетать, применяя их в отношении разных объектов недвижимости. Например, можноПисьма Минфина от 10.03.2022 № 03-04-05/17219, от 24.12.2021 № 03-04-05/105542:
•или доходы от продажи всех участков уменьшить на вычет в пределах 1 000 000 руб. Учтите, что вычет в фиксированном размере применяется ко всем объектам жилой недвижимости и земельным участкам, проданным в течение года, а не пообъектно;
•или доходы от продажи каждого ЗУ уменьшить на документально подтвержденные расходы на их покупку;
•или доходы от продажи одних участков уменьшить на вычет в фиксированном размере, а доходы от продажи других — на документально подтвержденные расходы на их покупку.
Условие. В августе 2019 г. был разделен ЗУ площадью 2 000 кв. м на три участка, площадь которых составила 1000, 600 и 400 кв. м. Первоначальный участок был приобретен за 1 500 000 руб. Расходы на приобретение документально подтверждены.
Вновь образованные участки проданы в сентябре 2022 г.:
•участок площадью 1 000 кв. м — за 900 000 руб.;
•участок площадью 600 кв. м — за 400 000 руб.;
•участок площадью 400 кв. м — за 300 000 руб.
Решение. Доходы от продажи каждого участка можно уменьшить на долю расходов на приобретение первоначального ЗУ:
•доходы от продажи первого участка в размере 900 000 руб. можно уменьшить на 750 000 руб. (1 500 000 руб. х (1 000 кв. м / 2 000 кв. м));
•доходы от продажи второго участка в размере 400 000 руб. можно уменьшить на 400 000 руб., поскольку расходы, на которые можно уменьшить эти доходы, составляют 450 000 руб. (1 500 000 руб. х (600 кв. м / 2 000 кв. м));
•доходы от продажи третьего участка в размере 300 000 руб. можно уменьшить на 300 000 руб. (1 500 000 руб. х (400 кв. м / 2 000 кв. м)).
Если заявлять вычет в размере документально подтвержденных расходов по всем участкам, тогда придется заплатить НДФЛ с доходов от продажи первого участка в размере 19 500 руб. ((900 000 руб. – 750 000 руб.) х 13%). Поэтому по нему выгоднее заявить фиксированный вычет в пределах 1 000 000 руб. Тогда сумма вычета будет равна доходу от продажи и налог платить не придется.
А можно ли к расходам, связанным с приобретением новых участков, отнести стоимость кадастровых работ по разделению (объединению и другим процедурам) и госпошлину за регистрацию права собственности на них? Ведь вновь образованные участки как новые объекты права собственности не появились бы без несения этих затрат.
Отметим, что ранее Минфин не возражал против уменьшения доходов от продажи имущества на сумму госпошлины за регистрацию права собственности. Но эти разъяснения не касались ситуаций, связанных с образованием новых ЗУПисьма Минфина от 29.10.2020 № 03-04-05/94196, от 02.07.2013 № 03-04-05/25333.
Мы спросили специалиста Федеральной налоговой службы, можно ли на такие расходы уменьшить доходы от продажи нового участка, образованного, например, в результате раздела. И вот что нам ответили.
Уменьшение доходов от продажи вновь образованного участка на стоимость кадастровых работ и госпошлину
  | МОРОЗОВ Дмитрий Александрович Государственный советник РФ 3 класса |
— Вместо получения имущественного налогового вычета в фиксированном размере налогоплательщик вправе уменьшить свой облагаемый налогом доход на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имуществаподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Полагаю, что сумму оплаты услуг кадастрового инженера, оказывающего услуги по межеванию земельных участков, а также сумму государственной пошлины за регистрацию права собственности на образованные в результате раздела земельные участки можно отнести к расходам, непосредственно связанным с приобретением вновь образованных земельных участков.
Соответственно, по моему мнению, налогооблагаемый доход, полученный от продажи земельного участка, созданного в результате раздела, может быть уменьшен, в частности, на стоимость кадастровых работ по разделению участка и на госпошлину за регистрацию права собственности на новые участки.
Вместе с тем, учитывая отсутствие разъяснений Минфина либо ФНС по этому вопросу, уменьшение облагаемого дохода на подобные расходы может вызвать споры с налоговыми органами.
По нашему мнению, на такие расходы можно уменьшить доходы от продажи участков, образованных и в результате других кадастровых процедур, в частности объединения или выдела. Ведь и в этих случаях без несения таких затрат не образовались бы новые участки.
Таким образом, на сегодняшний день вопрос уменьшения доходов от продажи ЗУ на указанные расходы не является однозначно разрешенным. ИФНС может быть против такого уменьшения, но у вас будет возможность обжаловать ее решение в вышестоящем налоговом органе, а затем в судест. 137, пп. 1, 2 ст. 138 НК РФ.
Кроме того, можно заранее обратиться в Минфин или свою ИФНС за письменными разъяснениями по этому вопросупп. 1, 2 ст. 21, п. 1 ст. 34.2 НК РФ.
Внимание
Если гражданин был зарегистрирован как ИП и использовал земельный участок в предпринимательской деятельности, а продает его после прекращения этой деятельности, то доходы от продажи не освобождаются от НДФЛ независимо от срока владения этим участком. Кроме того, эти доходы нельзя уменьшить ни на фиксированный вычет, ни на расходы на приобретение ЗУп. 17.1 ст. 217, подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письма Минфина от 30.04.2021 № 03-04-05/34047, от 29.03.2021 № 03-04-05/22415.
* * *
Доходы от продажи ЗУ нужно декларировать в общем порядке. Декларацию можно не сдавать, еслип. 7 ст. 220, п. 4 ст. 229 НК РФ; Письмо Минфина от 27.08.2021 № 03-04-05/69443; Информация ФНС «ФНС России напоминает, когда с дохода при продаже имущества не нужно платить НДФЛ»:
•или доходы от продажи освобождены от налогообложения, то есть участки проданы после истечения минимального срока владения (3 года или 5 лет);
•или сумма доходов от продажи за год не превышает 1 000 000 руб.
