Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 21 октября 2024 г.
Содержание журнала № 21 за 2024 г.
УСН-учет: 6 вопросов о «нужности» доходов и «можности» расходов
В каком размере начислять аренду при компенсации арендатору неотделимых улучшений
Наша компания — арендодатель, применяем УСН с объектом «доходы». Подскажите, как правильно начислять аренду в такой ситуации (цифры условные). Арендная плата за помещение со второго месяца аренды — 200 руб. Далее стороны пришли к соглашению, что арендодатель компенсирует арендатору затраты в общей сумме 300 руб. на ремонтно-строительные работы помещения, необходимые для его использования. Для этого арендатор будет ежемесячно удерживать 60 руб. из выплат по аренде со второго месяца аренды. Исходя из этого мы выставляли ежемесячно акт на аренду на 140 руб. В результате арендатор прислал акт на неотделимые улучшения на 300 руб. На какую сумму мы должны были начислять аренду: 200 руб. или 140 руб.?
— Как мы понимаем, ваша компания дала согласие на неотделимые улучшения своего имущества и компенсирует арендатору их стоимость.
Неотделимые улучшения арендованного имущества в любом случае становятся собственностью арендодателя. Компенсация стоимости неотделимых улучшений — это расходы арендодателя на достройку (реконструкцию, модернизацию, дооборудование) своего ОСподп. 1 п. 1, п. 4 ст. 346.16, п. 1 ст. 256 НК РФ. Поскольку вы применяете УСН с объектом «доходы», налоговую базу по УСН на неотделимые расходы уменьшить нельзяп. 1 ст. 346.18 НК РФ.
Теперь что касается УСН-доходов. Ваше соглашение предусматривает не уменьшение арендной платы на сумму причитающейся арендатору компенсации, а ежемесячное удержание арендатором 60 руб. из выплат по аренде, то есть арендная плата не изменилась и составляет 200 руб. В этом случае фактически происходит взаимозачет, когда одновременно погашаются задолженность арендодателя по возмещению стоимости улучшений и задолженность арендатора по оплате аренды за определенный период. «Упрощенные» доходы учитываются в день получения денег, а также в день погашения задолженности иным способомп. 1 ст. 346.17 НК РФ. Таким образом, доходы от аренды у вас составляют 200 руб., из них: 140 руб. поступает деньгами и 60 руб. — это погашение задолженности взаимозачетом.
Что касается оформления документов, то при составлении ежемесячного акта на аренду размер арендной платы следовало указать как 200 руб., а не 140 руб. Также можно подписать с арендатором акты о зачете взаимных требований (или направить ему уведомления о зачете) на общую сумму 300 руб. (по 60 руб. ежемесячно).
Заметим, что при получении неотделимых улучшений облагаемого дохода у арендодателя не возникнетподп. 32 п. 1 ст. 251, подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ.
Можно ли списать затраты на ремонт арендованного помещения
Наша компания (на «доходно-расходной» УСН) арендует помещение. Хотим сделать в нем ремонт. По договору аренды текущий и капитальный ремонт делает арендатор. Арендодатель согласие на работы дает, но стоимость нам не компенсирует. Можно ли учесть при расчете налога такие затраты? Если можно, то списывать единовременно или через амортизацию?
