Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 9 июня 2025 г.
Содержание журнала № 12 за 2025 г.
, 2025, № 11, мы рассмотрели учет у арендатора при выполнении текущего и капитального ремонта объекта аренды. Если арендатор решил преобразовать под себя арендованные площади, у сторон договора аренды встанет вопрос, как учесть затраты на их переделку, какие налоги придется заплатить. Об учетных особенностях неотделимых улучшений объекта аренды, с которыми сталкиваются бухгалтеры арендатора и арендодателя, — в нашей статье.Как учесть неотделимые улучшения объекта аренды у сторон арендного договора
Проверяем/прописываем правила проведения неотделимых улучшений
Перед тем как приступить к переделке арендованных помещений, посмотрите, что по этому поводу закреплено в договоре аренды.
Неотделимые улучшения, то есть те изменения в помещениях, которые нельзя отделить от объекта аренды без причинения ему вреда, перейдут к арендодателю по окончании срока аренды. В общем случае если арендодатель дал согласие на неотделимые улучшения переданных в аренду помещений, то он обязан возместить арендатору их стоимостьп. 2 ст. 623 ГК РФ. Но в договоре могут быть предусмотрены и другие условия. Например, когда арендодатель не заинтересован в проведении неотделимых улучшений и требует по окончании договора привести арендованное помещение в первоначальное состояние, арендатору придется нести еще и дополнительные затраты на демонтаж улучшений и устранение его последствийст. 622 ГК РФ.
Или стороны договора аренды, например, согласовали проведение неотделимых улучшений, но не предусмотрели условие о возмещении затрат. Тогда арендатор после прекращения договора аренды имеет право в соответствии с ГК обратиться к арендодателю за таким возмещением.
Если переделка арендованных помещений производится без согласия арендодателя, то стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежитп. 3 ст. 623 ГК РФ.
То есть, если договор аренды стороны только собираются заключать, в нем лучше сразу определить, какие улучшения считаются неотделимыми, а какие отделимыми. И, кроме того, что относится к неотделимым улучшениям, а что — к капитальному ремонтуПостановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018; АС УО от 20.09.2016 № Ф09-8579/16. При необходимости можно привлечь эксперта.
Не менее важно предусмотреть, согласен или нет арендодатель на проведение в помещении, переданном в аренду, неотделимых улучшений. А если указать, что на каждое такое преобразование требуется отдельное согласие арендодателя, то арендатору каждый раз перед проведением улучшения придется обращаться за получением такого согласия.
Также надо указать, за чей счет (арендатора или арендодателя) будут производиться неотделимые улучшения. Все это поможет в дальнейшем избежать налоговых и финансовых рисков и правильно отразить улучшения в учете. Например, формулировки в договоре аренды могут быть следующими.
Арендатор вправе с согласия арендодателя производить неотделимые улучшения объекта аренды. После прекращения договора арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений.
Или такими.
Арендатор вправе с согласия арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом стоимость таких улучшений арендодателем не компенсируется.
