Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 7 апреля 2025 г.

УСН

Л.А. Елина,
ведущий эксперт

Арендодатели часто включают в договор условие о том, что арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. Переменная фактически представляет собой возмещение каких-либо дополнительных расходов арендодателя, которые на самом деле возникли из-за деятельности арендатора. К примеру, оплата потребленного электричества и воды по счетчикам. Разберем НДС-особенности таких операций у упрощенцев-арендодателей.

Возмещение коммуналки: как арендодателю на УСН не запутаться с НДС

Рассмотрим конкретную ситуацию. ИП на УСН («доходы» 6%) с НДС (5%) сдает в аренду помещения. В договоре предусмотрена переменная часть арендной платы в виде перевыставляемых коммунальных платежей за электричество и газ. ИП их оплачивает ресурсоснабжающим организациям, входной НДС по платежам — 20%.

Предприниматель спросил у нашей редакции, как перевыставлять арендаторам такие платежи: платеж + НДС 20% или же (платеж + НДС 20%) + сверху еще 5% НДС? Итак, давайте разбираться.

В рассматриваемой ситуации арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной, включающей в себя лишь компенсацию затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений. В таком случае надо перевыставить арендатору только сумму затрат арендодателя на оплату части коммунальных услуг, которые относятся к арендаторуп. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424, пп. 1, 2 ст. 614 ГК РФ. В эти затраты входит и НДС ресурсоснабжающим организациям (РСО) — иначе арендодателю придется платить этот НДС за счет собственных средств.

Лучше прямо прописать это в договоре. Выделять этот налог в первичных документах не нужно. А в справке для обоснования переменной части арендной платы, которую обычно делают арендодатели для арендатора, можно привести общую сумму коммунальных платежей с учетом НДС.

Что касается НДС, который должен исчислять арендодатель, то как постоянная, так и переменная части арендной платы облагаются НДС в общем порядкеПисьмо Минфина от 18.01.2024 № 03-07-11/3227. Поскольку ИП на УСН применяет ставку НДС 5%, то исчислить НДС надо по этой ставке. Кроме того, ИП должен выставить арендатору счет-фактуру на оказанные услуги по аренде помещенияп. 3 ст. 168 НК РФ.

* * *

Напомним, что НДС-учет при возмещении коммунальных расходов зависит от особенностей договора аренды. Возможны три варианта перевыставления коммуналки арендатору.

Первый, о котором шла речь в этой статье, — когда арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной (которая и включает в себя возмещение затрат арендодателя на коммунальные услуги). Второй вариант — когда коммунальные платежи возмещаются сверх арендной платы. Он самый невыгодный. И третий вариант — когда между арендатором и арендодателем заключен агентский договор. Надо ли перевыставлять НДС при том или другом варианте, мы рассказывали в , 2024, № 16.