Сколько стоит и как правильно составить договор дарения
Любой человек вправе подарить свое имущество кому-либо: сыну, матери, сестре или, вообще, лицу, не приходящемуся родственником. Формально и вручение подарка на день рождения, к примеру, бытовой техники, и дарение квартиры означает заключение договора дарения. Но между указанными сделками есть заметные отличия.
Договор дарения: требования ГК РФ
По договору дарения одна сторона – даритель безвозмездно передает в собственность свое имущество другой стороне – одаряемому. Если взамен вещи получатель должен что-то передать или заплатить, сделка не считается дарением. Это будет уже договор купли-продажи, мены и т.д. То есть у одаряемого не должно возникать встречных обязательств перед дарителем (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
Предмет договора дарения
Предмет договора дарения является одним из его существенных условий, а если не определено какое-либо существенное условие, то договор не признается заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Поэтому так важно определить в договоре его предмет.
Если коротко, то предмет договора дарения – это то, что является подарком. Это может быть:
- конкретный предмет или вещь (объект жилой или нежилой недвижимости, автомобиль, предметы искусства и т.д.);
- права (имущественные, цифровые и др.);
- освобождение от обязанности (например, погашение кредита за одаряемого).
Если в договоре указано, что к одаряемому переходит часть имущества дарителя или все его имущество без какой-либо конкретики, такой договор признается ничтожным (п. 2 ст. 572 ГК РФ).
Форма договора дарения: ст. 574 ГК РФ
В общем случае договор дарения может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. Поэтому если вы дарите знакомому, допустим, кофеварку, нет необходимости составлять какие-то бумаги. Но есть несколько случаев, когда дарение должно быть обязательно оформлено письменно (п. 2, 3 ст. 574 ГК РФ):
- при дарении недвижимости одним гражданином другому. В этом случае требуется не просто письменный договор, но и его нотариальное удостоверение. Участие нотариуса обязательно с 13.01.2025. Кроме того, переход права собственности на недвижимость должен быть зарегистрирован в Росреестре;
- при дарении движимого имущества организацией, если его стоимость более 3000 руб.;
- при отложенном дарении, когда в договоре прописано обещание дарения в будущем.
Когда нельзя дарить подарки
Законодательно установлен ряд ограничений в отношении договоров дарения. Одни из них касаются предмета договора, другие – дарителей и одаряемых.
Так, не допускается дарение вещей и предметов, ограниченных в обороте. К примеру, нельзя просто так подарить оружие.
Кроме того, прямо запрещено дарение подарков стоимостью более 3 тыс. руб. (п. 1 ст. 575 ГК РФ):
- от одной коммерческой организации другой;
- от имени малолетних, а также от лиц, признанных недееспособными;
- от лиц, которым оказываются услуги в образовательных, медицинских, социальных организациях, и их родственников работникам этих организаций;
- от любых граждан лицам, замещающим государственные или муниципальные должности, государственным и муниципальным служащим, включая гражданских служащих, в связи с исполнением ими служебных обязанностей. И неважно, что выступает в качестве подарка – деньги, вещи, оплата услуг, развлечений, транспорта и т.д. (п. 6 ч. 1 ст. 17 Закона от 27.07.2004 N 79-ФЗ, пп. 7 ч. 3 ст. 12.1 Закона от 25.12.2008 N 273-ФЗ).
Подарки физлицам, не относящимся к указанным выше категориям, а также физлицам от организаций, в том числе работникам, законодательно не запрещены.
Дарственная и договор дарения: в чем разница
Понятия «дарственная» в законодательстве нет. Но в быту так часто называют как раз письменный договор дарения. Так что дарственная это и есть договор дарения, и никакой существенной разницы между ними нет. В разговорной речи под дарственной чаще всего подразумевают именно договор дарения жилья. Но встречается и дарственная на автомобиль, землю и иные объекты.
Виды договора дарения
В юридической литературе встречается деление договоров дарения на:
- реальные, т.е. заключенные с момента передачи дара;
- консенсуальные, в которых содержится обещание дарения в будущем.
Если же в качестве критерия классификации договоров используется предмет дарственной, то выделяют:
- договор дарения квартиры;
- договор дарения автомобиля;
- договор дарения земельного участка (земельного участка с домом);
- договор дарения доли в квартире (ином объекте недвижимости) и т.д.
Как составить договор дарения: что в нем должно быть
В договоре дарения указываются:
- дата и место заключения договора;
- информация о дарителе и одаряемом, а именно ФИО, дата и место рождения, паспортные данные, адреса регистрации. Иногда в договоре прописывают еще и СНИЛС, поскольку это уникальный номер, по которому так же можно идентифицировать физлицо. Для несовершеннолетних граждан указываются данные свидетельства о рождении, а также сведения лица, представляющего его интересы;
- предмет договора. В тексте нужно прописать, что даритель передает в дар определенное имущество (квартиру, дом, машину и т.д.) или права, а одаряемый согласен принять подарок. При этом указываются все характеристики подарка, чтобы его можно было точно определить, не перепутав с иной вещью или объектом;
- иные условия договора. К примеру, порядок передачи дара от дарителя к одаряемому. Кроме того, в договоре можно прописать условие о том, что дарение отменяется, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).
Перечисленное выше – основа договора. Свои особенности возникают, если в качестве подарка выступает объект недвижимости.
Кстати, стоимость подарка в договоре указывать необязательно. Поскольку сделка безвозмездная, цена дара роли не играет.
Договор дарения квартиры или дарственная на квартиру
С учетом того, какие сведения указываются в любом договоре дарения, для оформления дарственной на квартиру вам понадобятся:
- документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого (паспорт, свидетельство о рождении и т.д.). Если сделка проходит через представителя, то нужна будет нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Отметим, что в доверенности представителя дарителя обязательно должен быть указан предмета дарения, а также поименован одаряемый. Иначе такая доверенность будет признана ничтожной (п. 5 ст. 576 ГК РФ), а значит, и подпись представителя в договоре дарения не будет иметь никакого значения;
- выписка из ЕГРН на квартиру, а также документы, на основании которых даритель стал ее собственником. Это может быть договор купли-продажи, мены, свидетельство о праве на наследство и др.;
- нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки, если даритель стал собственником жилья, будучи в браке. И соответственно, квартира является совместной собственностью супругов.
Могут потребоваться и другие документы. Например, если дарителем выступает несовершеннолетний в возрасте старше 14 лет, то для заключения договора дарения понадобится:
- согласие его родителей или иных законных представителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ);
- разрешение органа опеки и попечительства (п. 3 ст. 60 СК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Как оформить дарственную на квартиру 2025
Договор дарения на квартиру оформляется в письменной форме, удостоверяется нотариусом и должен быть подписан обеими сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ). Далее о том, что в нем обычно указывают. Обращаем ваше внимание, что с 13 января 2025 года договор дарения между физлицами обязательно проверяет (либо составляет) нотариус. Без нотариального удостоверения сделку не зарегистрируют. Поэтому если какие-то пункты договора дарения будут составлены некорректно, нотариус вам об этом сообщит и внесет исправления. Но за его услуги, конечно, участникам сделки придется заплатить.
Характеристики квартиры. Как было указано выше, в договоре обязательно максимально подробно описывается предмет договора. В отношении квартиры обычно указывают:
- адрес, включая наименование муниципального образования и индекс, этаж;
- общую площадь в метрах квадратных;
- кадастровый номер.
Последние два показателя, как правило, берут из выписки из ЕГРН.
Сведения о праве собственности дарителя. Прописывается не только наименования правоустанавливающих документов, на основании которых даритель владеет квартирой, но и реквизиты, а также дата и номер регистрационной записи его права собственности. К примеру, в договоре может быть такая формулировка.
Квартира принадлежит Дарителю на праве собственности на основании следующего документа: Договор купли-продажи квартиры от 26.04.2016 г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости 10 мая 2016 года сделана запись регистрации: № 77-77/003-77/003/039/2016-2964/1 |
Зарегистрированные в квартире лица. В квартире, как в объекте жилой недвижимости, могут быть постоянно зарегистрированные лица, проще говоря прописанные. Если на момент совершения сделки в квартире есть зарегистрированные, то в договоре можно отразить этот факт, чтобы одаряемый понимал, с кем ему, возможно, придется вместе жить.
Порядок передачи дара
В договоре дарения квартиры нередко прописывают, при каких обстоятельствах жилье должно быть передано одаряемому. А именно:
- в какой срок после заключения договора или после оформления права собственности на одаряемого передается квартира;
- числится ли за квартирой задолженность по коммунальным платежам, взносам на капитальный ремонт и в каких суммах.
Оформление на квартиру дарственной: когда она вступает в силу
Если даритель был вправе передать дар, а одаряемый принять дар, обе стороны поставили свои подписи на договоре и сделка удостоверена нотариусом, то с этого момента договор считается заключенным. Вместе с тем, после заключения договора дарения должно произойти еще 2 события, чтобы сделка по недвижимости была завершена.
1. Передача квартиры одаряемому (для оформления передачи можно составить передаточный акт). До момента передачи дар не считается принятым и одаряемый вправе отказаться от его получения. Тогда договор дарения признается расторгнутым (п. 1 ст. 573 ГК РФ).
2. Регистрация права собственности одаряемого в Росреестре (ст. 131 ГК РФ). А до того квартира будет числиться за дарителем. Соответственно, оплата коммунальных услуг, налог на имущество и иные обязательные платежи за этот период должен будет платить даритель.
Дарение недвижимости: отказ от подарка
Допустим, заботливая тетушка решила подарить племяннику домик в деревне, который вот-вот развалится. Продать его будет проблематично, жить в нем тоже. В такой ситуации, возможно, имеет смысл отказаться от подарка.
Отметим, что если договор дарения был заключен в письменной форме (как в случае с недвижимостью), то отказ тоже необходимо оформить письменно. А если одаряемый сначала оформил право собственности на квартиру, а потом вдруг решил не принимать ее, значит, теперь ему снова придется обращаться в Росреестр, чтобы провести государственную регистрацию отказа. При этом даритель будет вправе требовать с одаряемого возмещения реального ущерба, связанного со сделкой (п. 2, 3 ст. 573 ГК РФ). К примеру, компенсации затрат на составление договора дарения у нотариуса.
Возникает вопрос: а существует ли срок, в течение которого нужно принять подаренный объект недвижимости и оформить право собственности на него?
Срок действия договора дарения
Как таковой срок действия договора дарения законодательно не установлен. То есть если гражданин, получивший в дар квартиру, не будет торопиться с регистрацией права собственности на нее, то дарственную это не отменит. Хотя одаряемый должен понимать, что собственником квартиры он станет только после государственной регистрации своего права собственности (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Также нужно учитывать, что ГК РФ предусматривает случаи, когда даритель вправе потребовать отмены дарения уже после передачи подарка. К примеру, если одаряемый обращается с полученной вещью так, что возникает угроза ее безвозвратной утраты (п. 2 ст. 578 ГК РФ). Для этого придется обращаться в суд. Но сослаться на неоформление квартиры в собственность и на этом основании отменить дарение даритель вряд ли сможет.
Договор дарения между близкими родственниками
Если сделка предполагается между родственниками, то при составлении дарственной необходимо ориентироваться на общие правила оформления договора дарения. Нужно соблюдать все те же нормы, которые установлены гражданским и семейным законодательством (в первую очередь в части соблюдения прав несовершеннолетних, подопечных и т.д.).
Вместе с тем, родственные связи между участниками сделки имеют значение для целей налогообложения дохода, полученного одаряемым в виде подарка.
Как подарить квартиру несовершеннолетнему
Поскольку одаряемый еще не достиг совершеннолетия, то в сделке должен быть задействован его законный представитель. Если ребенку еще нет 14 лет, то выразить согласие на принятие дара и подписать договор может его родитель, усыновитель или опекун (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Если одаряемому от 14 до 18 лет (и у него уже есть паспорт), то договор он вправе подписать сам, но с согласия законного представителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Есть исключения: несовершеннолетний может самостоятельно принять в дар квартиру и подписать договор без такого согласия, если признан полностью дееспособным в связи с вступлением в брак или эмансипацией (п. 2 ст. 21, п. 1 ст. 27 ГК РФ).
Если родитель дарит квартиру своему же ребенку младше 14 лет, то в договоре он выступает одновременно и за дарителя, и за одаряемого. И ничего страшного в этом нет. Привлекать третье лицо, чтобы кто-то другой выступал от имени ребенка, не нужно (Письмо ФНП от 21.06.2017 N 2664/06-08).
Отметим, что обращаться в органы опеки (получать от них разрешение) при совершении такой сделки не нужно. Поскольку в результате заключения договора дарения в пользу несовершеннолетнего происходит увеличение его имущества, а не наоборот.
Сколько стоит дарственная
Если вы решите составить текст дарственной самостоятельно, то вам естественно не придется никому за это платить. Всегда можно использовать готовый бланк договора дарения. Например, договор дарения можно бесплатно скачать в системе Консультантплюс, получив бесплатный демодоступ к системе.
Вместе с тем, если хотите подстраховаться и получить консультацию специалистов, то можете обратиться:
- к юристу. Это может быть юридическая компания или частнопрактикующий юрист, который составит вам договор с учетом особенностей вашей конкретной ситуации. Цена за услугу может быть самой разной и будет зависеть от сложности сделки и региона ее проведения;
- к риелтору. В агентствах недвижимости тоже предлагают услуги по оформлению договоров дарения. Но сегодня риелторская деятельность в РФ ничем не регламентирована, отдельного закона нет. Поэтому нельзя гарантировать, что дарственную вам составит специалист с юридическим образованием. Сегодня каждый, прошедший короткие курсы в риелторской компании, может называть себя риелтором, поскольку ни лицензии, ни сертификаты, ни иные подтверждающие документы получать не нужно;
- в МФЦ. Некоторые МФЦ предоставляют юридические услуги по подготовке дарственной. Так, в МФЦ Санкт-Петербурга есть услуга «Прием документов для подготовки и составления договора, соглашения в простой письменной форме в отношении объекта недвижимости или транспортного средства». В апреле 2024 года минимальная цена за такую услугу составляла 4500 руб.
Однако поскольку теперь любая сделка по дарению недвижимости между физлицами требует нотариального удостоверения, то, возможно, проще сразу обратиться к нотариусу. Он не только составит договор, но и сможет подать за вас документы на регистрацию в Росреестр. Что конечно удобно, но платно. Кстати, в некоторых случаях провести сделку по дарению недвижимости без нотариуса было нельзя и раньше (см. ниже).
Обязательное нотариальное удостоверение
Есть обстоятельства, при которых подарить жилье и до 2025 года без участия нотариуса, было невозможно. По крайней мере, чтобы сделка была проведена легально. Речь идет как минимум о двух случаях.
- Недвижимость принадлежит несовершеннолетнему или лицу, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, далее – Закона N 218-ФЗ).
- Предметом договора дарения является доля в праве общей собственности на недвижимость (ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ). Попытка подарить долю без нотариуса приводила к тому, что сделку признавали ничтожной (п. 3 ст. 163 ГК РФ). На практике при подаче в Росреестр такого договора дарения без нотариального удостоверения процедуру регистрации приостанавливали и предлагали обратиться к нотариусу. Если стороны этого не делали, в регистрации просто отказывали (п. 7 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27 Закона N 218-ФЗ).
Работа нотариуса включает проверку законности сделки (п. 1 ст. 163 ГК РФ). Это главная причина, по которой все договоры дарения между физлицами обязали удостоверять нотариально. Поскольку число квартир, "подаренных" с использованием мошеннических схем, исчисляется тысячами.
Сколько стоит у нотариуса дарственная на квартиру
Плата за удостоверение сделок по дарению недвижимости, требующих обязательного нотариального удостоверения, складывается из федерального и регионального тарифа. Федеральный тариф установлен законодательно, он единый для всей территории РФ. Он составляет 0,5% стоимости жилья, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Но ведь цена жилья в договоре дарения зачастую не указывается. Как тогда определить стоимость квартиры? Тогда можно использовать кадастровую стоимость, указанную в выписке из ЕГРН.
Региональный тариф определяется на уровне субъекта РФ и может зависеть от того, кому дарят недвижимость – близкому родственнику или иному лицу. Так, если участники сделки являются близкими родственниками, то региональный тариф составит, например:
- 7000 руб. в Москве, Бурятии, Курской области. То есть максимальная плата за сделку с одним объектом недвижимости в указанных регионах составит 27 000 руб.;
- 4500 руб. в Волгоградской области;
- 4000 руб. в Еврейской автономной области и в Кабардино-Балкарской Республике;
- 2500 руб. в Амурской области.
Регистрация перехода права собственности по дарственной через нотариуса
Для регистрации перехода права собственности на подаренную квартиру вам понадобятся (ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 14, ч. 4 ст. 18 Закона N 218-ФЗ):
оригинал договора дарения (ч. 3 ст. 21 Закона N 218-ФЗ);
документы, удостоверяющие личности дарителя и одаряемого;
заявление о государственной регистрации права собственности на недвижимость;
правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности дарителя на квартиру, передаваемую в дар.
Кроме указанных вам могут понадобиться и другие документы, подтверждающие легальность сделки. К примеру, согласие супруга на дарение, если даритель приобрел квартиру в браке.
Со всеми перечисленными документами (можно без самого договора дарения) обращаетесь к нотариусу. Нотариус, удостоверивший или составивший договор дарения, направляет документы в электронном виде для регистрации права собственности в Росреестр (ч. 1.5 ст. 18 Закона N 218-ФЗ). А после регистрации выдает одаряемому выписку из ЕГРН, в которой последний фигурирует в качестве владельца недвижимости (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Напомним, что за регистрацию права собственности на квартиру необходимо уплатить госпошлину. В общем случае с 2025 года она составляет 4000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Какие налоги нужно платить с подарков
По налоговому законодательству получение подарка, как правило, означает получение одаряемым дохода – в денежной или натуральной форме. А с дохода граждане РФ должны платить налог на доходы физических лиц – НДФЛ. Но платить налог на дарение нужно, только если в качестве подарка выступает (п. 18.1 ст. 217 НК РФ):
- объект недвижимости;
- транспорт;
- акции, доли, паи;
- цифровые финансовые активы и цифровые права.
При этом в НК РФ предусмотрены исключения. Значение имеет, состоят ли даритель и одаряемый в родстве.
Договор дарения: налог у дарителя?
Даритель не должен платить НДФЛ. Причем независимо от того, является ли одаряемый его близким родственником или нет. Поскольку имущество даритель передает безвозмездно, т.е. не получая ничего взамен, экономической выгоды от такой сделки он не получает. А если нет экономической выгоды, значит, нет и дохода. Нет дохода, нечего облагать налогом (п. 1 ст. 41, ст. 209 НК РФ).
Далее поговорим об одаряемом.
Налог на дарение между близкими родственниками
Если квартиру или любой иной подарок вы получили от близкого родственника, то независимо от его стоимости и иных факторов платить НДФЛ не придется. Такие подарки не облагаются налогом (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Но важно, чтобы дарителем был именно близкий родственник. Таковыми являются супруги, родители и дети (включая усыновленных детей), дедушки, бабушки и внуки, братья и сестры, в том числе неполнородные, у которых есть один общий родитель – отец или мать (ст. 2, 14 СК РФ).
А вот если эту полученную безвозмездно квартиру одаряемый решит продать, то с полученных от продажи денег по общему правилу ему придется платить налог.
Налог на дарение недвижимости не родственнику
При получении в дар недвижимости от лица, не являющегося близким родственником, одаряемый должен уплатить НДФЛ. Ставка налога в 2025 году будет зависеть от цены недвижимости. Если цена объекта (пп. 1 п. 6 ст. 210, п. 1.1 ст. 224 НК РФ):
- не более 2,4 млн руб., то ставка составит 13%;
- более 2,4 млн руб., то – 13% с 2,4 млн руб. и еще 15% с суммы, превышающей 2,4 млн руб.
За цену объекта берется кадастровая стоимость недвижимости, установленная на 1 января года, в котором оформлен переход права собственности на основании договора дарения (п. 6 ст. 214.10 НК РФ). Сегодня кадастровая стоимость указывается в стандартной выписке из ЕГРН. От этой суммы одаряемый вправе рассчитать налог и уплатить его.
Если предметом дарения выступает доля в объекте недвижимости, к примеру, доля в квартире или в земельном участке, то стоимость объекта определяется пропорционально этой доле. Допустим, вам подарили ½ квартиры, кадастровая стоимость которой равна 4,2 млн руб. Значит, НДФЛ с такого подарка будет считаться так: 4,2 млн руб. х ½ х 13% = 0,273 млн руб. или 273 тыс. руб.