Включать ли самозанятому возмещение коммунальных услуг в доходы?
9535
Какие помещения самозанятые могут сдавать в аренду
Закон о самозанятости запрещает плательщикам НПД сдавать в аренду нежилую недвижимость (ч. 2 ст. 6 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). То есть не подпадают под «самозанятый» режим доходы от сдачи в аренду помещений, имеющих статус нежилых: офисов, складов, гаражей, апартаментов. Как указывает Минфин, в отношении деятельности по сдаче в аренду нежилых помещений граждане вправе применять иные специальные налоговые режимы, которые предусматривают льготные условия налогообложения (Письмо Минфина от 22.02.2024 № 03-11-11/15618). То есть нужно зарегистрироваться как ИП (подробнее читайте об этом здесь) и выбрать, какой режим налогообложения применять.
О выборе режима налогообложения для ИП мы рассказывали в отдельной консультации.
В то же время сдавать в аренду жилые помещения допустимо. Самозанятый должен платить с дохода в виде арендной платы налог на профессиональный доход:
- по ставке 4%, если недвижимость арендует физлицо;
- по ставке 6%, если недвижимость сдана в аренду организации.
Никакую отчетность в этом случае сдавать в налоговый орган не требуется. После получения от арендатора дохода самозанятый должен оформить чек в приложении «Мой налог». Информация об облагаемом доходе поступит в ИФНС, и по итогам месяца инспекция рассчитает и отразит в приложении сумму налога к уплате за месяц.
Если же гражданин будет сдавать в наем жилье без регистрации в качестве самозанятого, то с дохода придется платить налог на доходы физлиц по ставке 13%. И по итогам года нужно будет подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ.
Физлицо вправе применять НПД в отношении доходов, полученных от оказания услуг гостевого дом – запрета на это в Законе о самозанятости нет. Главное – соблюдать ограничения, предусмотренные Законом от 27.11.2018 № 422-ФЗ, в частности, не превышать лимит по доходу в 2,4 млн руб. за календарный год. Гостевой дом – это тип средства размещения, представляющий собой индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома, комнаты в котором используются для предоставления услуг гостевого дома (Письмо ФНС от 27.04.2026 № СД-36-3/3331@).
Возмещение самозанятому коммунальных услуг
Чаще всего собственник помещения договаривается с арендатором, что помимо арендной платы арендатор будет оплачивать коммунальные услуги по помещению – электроэнергию, потребление горячей и холодной воды и т.д. Как правило, собственник сам оплачивает коммунальные услуги поставщикам, а арендатор перечисляет ему подтвержденную документами сумму компенсации. Учитывать ли самозанятому сумму компенсации в доходах, облагаемых НПД, и выдавать ли на сумму компенсации чек самозанятого?
По мнению ФНС, следует разделять коммунальные затраты на 2 части (Письмо ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@).
Часть 1. Стоимость коммунальных услуг, размер которых зависит от фактического потребления и фиксируется на основании показаний счетчиков. Возмещение указанной суммы самозанятому не образует у него экономической выгоды, поскольку такие расходы производятся арендатором исключительно в своих интересах. Такое возмещение НПД не облагается. Но самозанятый должен быть готов документально подтвердить указанные суммы – квитанциями об оплате коммунальных услуг, в которых отражен размер платежей на основании данных счетчиков учета расхода, в частности по воде и электроэнергии.
Часть 2. Стоимость коммунальных услуг, не зависящая от факта использования помещения и объема использования. Собственник должен оплачивать такие услуги в любом случае. И если арендатор будет возмещать самозанятому эти суммы, то у самозанятого возникнет доход, облагаемый НПД. На такое возмещение самозанятый должен выдать чек.
Вопросы и ответы
Может ли самозанятый сдавать в аренду апартаменты и платить с дохода НПД?
Нет, если у апартаментов нет статуса жилого помещения.
Нужно ли пробивать чек на оплату воды и электричества, которую переводит арендатор?
Зависит от условий договора. Если оплата происходит по счетчикам с предоставлением квитанций, полученное возмещение – не доход самозанятого. Если установлена фиксированная сумма сверх аренды (например, указано, что «коммуналка включена»), то эти деньги считаются доходом самозанятого, и с них платится налог.
Нужен ли письменный договор при сдаче в аренду жилых помещений?
Обязательно. С помощью договора можно урегулировать вопросы оплаты (кто какую часть коммунальных услуг перечисляет, в какие сроки, по каким подтверждающим документам). Договор поможет в случае налогового спора, а также в ситуации, когда арендатор задерживает платежи. Также важно передать помещение арендатору по акту приема-передачи, а по окончании срока действия договора – принять помещение по акту. В акте фиксируется, в каком состоянии передано само помещение, а также находящиеся в помещении мебель и техника.
